北京房地产市场再迎重磅新政！
12月24日，北京市住房城乡建设委等四部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》（以下简称“《通知》”），发布当日起实施。其中，在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房，同时降低使用公积金贷款购买二套房的最低首付比例，从不低于30%降至不低于25%。此外，在放宽非京籍家庭购房条件、支持多子女家庭住房需求上，也进一步为购房者减轻负担。
针对此次房贷利率的问题，新浪金融研究院咨询了北京地区包括工商银行、农业银行、中国银行、建设银行等在内的多家银行个贷中心，工作人员普遍表示已关注到该政策，目前具体细则暂未落地，亦有某大行透露“下周可能会有消息”。
北京商贷利率不再区分首二套，多家大行称具体细则暂未落地
12月24日，北京市住房城乡建设委、北京市发展改革委、人民银行北京市分行、北京住房公积金管理中心四部门联合印发《通知》。
《通知》明确，借款申请人使用公积金贷款购买二套住房的，最低首付款比例不低于25%。而在今年8月的北京楼市政策中，公积金二套房贷最低首付比例为30%。
注：新浪金融研究院根据公开信息整理中指研究院监测，2025年以来全国各地公积金政策出台频次超过270条，涉及提高公积金贷款额度、降低公积金首付比例、扩大公积金使用范围等多个方面，近期中央及监管部门多次强调要“深化住房公积金制度改革”，公积金政策有望成为未来支持住房需求的重要举措之一。
商贷利率方面，此前，北京首套房贷和二套房贷执行的利率并不相同。具体来看，北京首套房商贷利率为3.05%（LPR-45BP），二套房中，五环内二套房商贷利率为3.45%（LPR-5BP），五环外二套房贷为3.25%（LPR-25BP）；首套房和二套房最低首付比例分别为15%、20%。新政实施后，首套、二套房贷利率将保持一致。
若以200万元贷款、30年等额本息来计算，后续二套房的总利息支出将节省近16万元，月供最高减少439元。
针对此次房贷利率的问题，新浪金融研究院咨询了北京地区包括工商银行、农业银行、中国银行、建设银行等在内的多家银行个贷中心，工作人员普遍表示“已关注到该政策，目前具体细则暂未落地，后续可以关注央行及各大银行官方公告了解最新情况”。
不过，其中亦有某大行个贷中心工作人员透露：“目前暂不确定具体的执行方法，下周可能会有相关消息。”
中指研究院也在文章中表示：“具体利率是多少，将由银行根据利率定价机制安排，总体上降低了二套房贷利率，有利于降低购买二套房家庭的购房成本，促进需求释放。”
非京籍在京购房五环内“3变2”，五环外“2变1”
除了关于房贷利率和公积金的情况，此次《通知》也明确，非北京市户籍居民家庭购买五环内商品住房的，缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满2年及以上；购买五环外商品住房的，缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上。此前，五环内为满3年以上，五环外为满2年以上。
易居研究院副院长严跃进表示，此调整与上海现行标准看齐，显著降低了新市民置业门槛。尤其五环外1年社保政策，与外来人口先就业、再安家的梯度置业节奏相匹配。
此外，《通知》指出，对二孩及以上的多子女居民家庭（包括本市户籍和非本市户籍居民家庭），在执行现有住房限购政策基础上，可在五环内再多购买一套商品住房。
58安居客研究院院长张波表示，本次新政对“非京籍新市民”与“多子女改善家庭”的限购优化，精准匹配了北京当前需求结构，当下北京房地产市场已呈现二手房由刚需主导、新房改善提升特征，市场去化难度在增大。安居客线上数据显示，11月北京房源平均挂牌时长同比增加25%至96.73天，新政通过降低准入门槛直接释放这两类核心需求，将带动成交节奏加快。预计北京五环外非京籍二手房带看量会明显增加，置换需求也将同步提升。
据中原地产研究院统计数据，北京80%的新建商品住宅成交集中在五环外，五环外也是二手房成交的核心区域之一。
“政策落地后，五环外刚需新房项目有望迎来访客量与成交量的双重提升，类似此前政策放松后部分楼盘单日来访量激增50%的场景或将重现。”中原地产市场首席分析师张大伟表示。
另外，《通知》还明确，为进一步优化营商环境，提升房地产投资效率，调整招拍挂拿地的房地产开发项目立项方式，由市区分级核准调整为区级备案。中指研究院认为，此将有利于进一步简化流程，提升房地产投资效能。
专家称购房需求群体规模将扩大，沪深或会跟进调整
事实上，此次新政策的背景在于，北京地区房地产市场近期持续承压。国家统计局数据显示，今年7至11月，北京二手住房价格跌幅分别位列70城的第二位、第一位、第十四位、第四位和第二位，月平均下跌幅度为1.12%。
从市场角度看，中指研究院数据显示，今年1-11月，北京新建商品住宅销售面积458.5万平方米，较上年同期下降12.4%；同期二手住宅成交15.7万套，同比增长1.9%，整体表现平稳，但近期新房市场表现偏弱，11月新房成交面积处于2025年以来月度低位，仅高于2月。
著名经济学者、泽平宏观创始人任泽平表示，总体看，北京房地产政策持续放松，具有风向标意义。北京楼市新政打响第一枪，后面上海、深圳会跟进，其他地方将根据市场表现进一步加码，加上降息降准写进中央经济工作会议文件，新一轮稳楼市政策正在出台。
《“十五五”规划建议》指出“清理汽车、住房等消费不合理限制性措施”，而在近期，全国住房城乡建设工作会议也强调“城市政府要用足用好房地产调控自主权，适时调整优化房地产政策，支持居民刚性和改善性住房需求”。
中指研究院方面表示，在清理住房消费不合理限制性措施的要求下，北京已经迈出重要一步，在市场供求关系已经发生重大变化的背景下，未来北京应该进一步清理限制性政策，支持刚性和改善性住房需求释放，在稳定房地产市场中积极发挥大城市带动效应，预计上海、深圳等城市也存在限制性政策优化预期。
整体来看，中指研究院认为，本次政策依然延续渐进式推进节奏，不同于今年8月北京优化已经具备购房资格人群的购房政策，本次降低了非户籍家庭购房的社保/个税年限要求，直接扩大了购房需求群体规模，并增加多孩家庭购房套数，有望促进非京籍及多孩家庭住房需求释放，但整体政策效果或有限。
