据IPO早知道消息，有媒体报道称中国万科正考虑10亿美元的物业管理IPO，交易可能于明年进行。万科物业对此回应称，暂时没有上市计划。
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2018年12月的时候，针对“万科物业是否要上市”这一问题，万科董事会主席郁亮回应称：
“我就特意让物业（公司）保持与资本市场的距离，不让它想这个事，我怕资本市场把物业（公司）引导坏了，上市后要短期业绩，要发公告。再说物业对我们的收入贡献不大，我们的物业有机会达到千亿市值，我希望它具备了基础和实力之后，再谈上市问题会好一些。”
几个月之后，如今万科物业10亿美元IPO的消息传出，万科物业是否已经具备郁亮所说的基础和实力了呢？
万科物业到底上不上市，每年都上头条
作为行业标杆，万科物业是否会很快登陆资本市场，这几年万科管理层不断被问到这个问题。
万科管理层曾在2015年的中期业绩报告会上透露，未来将加大物业方面探索，拟拆分万科物业上市。
2016年9月，在万科物业的新闻发布会上，万科物业首席执行官朱保全称：万科物业与房地产板块已经实现了业务分拆，股权上万科集团直接控股万科物业，两者关联交易的比例也在快速降低。在台下他还透露，IPO三年以上的A股公司，目前的分拆政策非常艰难，万科物业上市是政策时机的问题。
2018年3月，在郁亮接棒董事会主席后的第一次业绩发布会上，关于上市这个问题，万科副总裁张旭明确回应，万科物业没有上市计划。“北美有一个标杆，可以做到8%的市场占有率，万科物业还有很大的发展空间。客户满意度是我们物业经营的宗旨。现在我们已经服务了500万户家庭，这是一个很大的规模。”
2018年12月郁亮的说法则是：“万科物业到千亿级之前，不上市”。
再到2019年4月又传出万科物业IPO的事情，可谓人人都觉得快上市了，但万科公司却不断泼冷水。
上市路上走走停停
万科物业曾在业界创造了多个第一：
早期，万科物业在陈之平的主导下，成立了全国首个业主委员会，首创“共管模式”；
国内首个通过ISO9000认证的物业管理企业；
中国首批一级物业管理资质企业；
打造了“无人化管理模式”、“酒店式管理模式”、“个性化服务模式”、“同心圆模式”等诸多管理模式；
连续六年蝉联物业服务百强企业榜首。
2018年，万科物业实现营业收入98亿元，同比增长33%。租赁住宅方面，覆盖35个主要城市，累计开业超过6万间，开业6个月以上项目的平均出租率约92%。万科管理商业项目共计210余个，总建面超过1300万平方米。其中，以印力集团作为商业开发与运营平台，运营项目超过120个，遍布国内50多个城市，管理面积近1000万平。
业务表现不错的万科物业，却在上市路上走走停停。
行业里的“领路人”，上市路的“末班车”
目前行业中，A股的上市公司有南都物业，H股则以旭辉永升物业、彩生活、中海物业、碧桂园服务等多家从母公司剥离的物业公司为主。近期受大盘拖累，上市物业公司的股价纷纷回调，但此前因现金流稳定等因素，上市物业公司股价确有风光过的时候，这起码说明资本市场对此模式的认可。
今年3月15日，滨江服务集团有限公司正式于香港交易所主板挂牌上市，成为今年第一家在港上市的物业公司。据披露，滨江服务此次公开发行6670万股，每股发行价6.96港元，所得款项净额3.89亿港元。当天滨江服务开盘价6.96元，收盘价7.32港元，涨幅6.32%。
滨江服务此次上市认购情况，也表明了港股资本市场对物业公司的追捧。此前于2018年底上市的佳兆业物业获得20.44倍认购额。绿城服务上市至今股价涨幅211%、中海物业股价涨幅164%，碧桂园服务自2018年6月份上市以来，股价已涨34%，浦江中国、祈福生活服务股价股价更是翻几番；在A股市场上，南都物业公司业绩可持续增长，自2018年2月正式挂牌以来，股价股价屡创新高，已有54%的涨幅。
以上数据意味着物业管理公司的业务价值、行业发展及未来前景受到投资者的高度认可。有研究报告认为，预计到2020年，全国物业管理面积达到296亿平方米，全国物业管理市场规模约为1.5万亿元。
抑制资本市场对于万科物业分拆上市的想象
放眼房地产领域，万科、绿地、万达等都已经或正筹划通过收购上市公司平台，或拆分旗下业务板块做大市值。
万科却一直抑制资本市场对于万科物业分拆上市的想象。
万科物业一直强调运用先进的互联网技术手段来做物业管理，但对物业管理本身的定义与彩生活等上市物业公司有两极化的分歧。
万科谭华杰在2015年时曾称：“公司积极推进业务转型，除了传统业务之外，我们也在一些新的地产业务方面以及一些地产延伸业务方面加大了探索力度。”
万科物业在进行拓展时，主要希望通过输出“睿服务”体系实现。“睿服务”体系包括了基于移动互联网的物业服务定制系统“睿平台”，以及“服务中心”和“管理中心”，还有万科的业主手机端应用“住这儿”，员工手机端应用“助这儿”，以及EBA远程设备监控与运营系统、线上管控的“战图”系统、客户管理全息视图系统等。
彩生活与之相对，强调自己是第一只社区o2o概念股，彩生活的分拆成功开创了一种新的商业模式，拓宽了房企轻资产转型的思路。从现实情况来看，以社区o2o为平台、将物业分拆上市的模式得到资本市场的认可，甚至比传统房地产开发得到更高的估值，所以会源源不断地有房企拆分打包物业板块上市，这些后入者想上市，还会找出新的概念，在估值上甚至有可能超越彩生活。
由于目前社区o2o的盈利模式尚未成熟，这种模式是否能为上市后的房企带来收益也引发部分业界人士的疑问。各家房地产企业仍处于探索当中。
若将两者进行比较，彩生活的优势在于扩张更为直接，劣势则在于并购成本将吞噬利润，但布局完成后或能企稳回升；万科的优势在于模式更轻风险更小，但这样类似“分包”的模式，对万科自有以外的社区进行推广难度大、速度慢。
房地产企业分拆上市主要为拓宽融资渠道，同时达到“一种资产、两次使用”的效果。分拆旗下比较成熟的业务板块上市，既在资本市场获得了更多的融资机会，还能更好地挖掘产业链上下游的发展潜力，获得丰厚的投资收益。
当更多的竞争对手也要走分拆上市这条路，同时新兴概念不断出现时，万科物业准备怎么突围？万科郁亮此前的说法是，他的思路不是讲一个不同的“故事”，而是抓服务质量。他称，不要迷信差异化，并非差异化才能成功，“比拼的应是奋斗和扎实”。
