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智说|佳兆业(01638):粤港澳大湾区土储占55% 有充足土地满足开发需求

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2017年下半年最强大的内房企路演——“千亿房企时代大挑战”在11月17日于深圳盛大举行。

这是智通财经主办的“智说”活动。现场人气爆棚,既有上市房企负责人的深情演讲,也有现场问答环节的犀利交锋,高潮不断,精彩纷呈。

当天活动持续近5个小时,但投资者仍意犹未尽。智通财经特此整理出每家房企当天的路演内容,以飨读者。

以下为佳兆业集团(01638)传媒及投资者关系部代表的路演内容。

首先想跟大家介绍一下公司简要的发展历程,从中可以反映出佳兆业集团从创立到目前地位的发展过程,以及公司目前战略的形成基础。

第一个阶段是精耕深圳阶段,公司在1999年创立,一开始是在深圳布吉片区起步,做旧改开发,在往后5年时间里发展成为深圳市的龙头开发企业之一。佳兆业集团在几年之间逐步形成了城市更新领域的专业优势,在户型创新和小区规划等方面形成了一定的竞争优势。

第二个阶段是2005年到2008年,是区域化发展阶段。在这个阶段,佳兆业集团先后扩展到了包括东莞、广州、成都、珠海、无锡、惠州、上海和长沙等9个城市。

第三个阶段是2009年到2011年,是全国化扩张的阶段,公司进驻了包括沈阳、武汉、佛山和南充等17个城市。在这个阶段,佳兆业集团完成了五大经济区的全国布局,包括珠三角、长三角、环渤海、华中和华西经济区。

在2009年,佳兆业集团成功在香港联交所上市。在2011年,公司的销售面积排在全国第12位。在这个阶段,公司也形成了从区域化的房地产开发商,到全国性大型综合集团的跨越性发展。

第四个阶段,从2012年到目前,这是业务多元化发展的阶段。在原有业务的基础上,公司加大了在多元化领域,包括旅游、商业、酒店和金融等范畴的发展力度。截至今年上半年,公司的整体业务已经进驻了全国超过50个城市,发展的项目有一百多个。

希望以上的简单介绍,能够让您们了解佳兆业集团全国化布局是怎么走过来的,以及在业务多元化拓展上的发展过程。

强劲的运营表现

在运营方面,佳兆业集团今年上半年的合约销售金额约225亿元(人民币,下同),同比上涨了63%,合约销售面积和合约销售均价都有显著的增长。截至6月30日,公司的土地储备建筑面积大约是2160万平方米,当中80%是在一线和重点二线城市,例如深圳、广州、上海、南京、杭州和苏州等等。粤港澳大湾区的占比有55%。

旧改资源是公司另外一项重要的价值。一线城市住宅土地的供应越来越少,而且出让的价格也越来越高,城市更新项目可以为公司提供优质和较低成本的土地资源,同时也能够提升整体城市的效率和居民的居住环境。

在资本市场方面,公司在今年也有一定的成绩。6月份的时候,公司就获纳入到MSCI明晟中国小型股指数,之后公司也获选成为恒生综合指数成份股和恒生港股通指数成份股,投资价值获得相关机构的认可。

再来看看合约销售按年的变化。

佳兆业集团今年上半年合约销售金额按年涨了63%,到225亿元,销售面积和销售均价分别按年涨了20%和35%。

按区域来看,佳兆业集团上半年54%的合约销售来自珠三角的项目,占比超过一半;另外,长三角地区的合约销售占比是22%。按城市来划分,今年上半年公司57%的合约销售在一线城市,主要是深圳、上海和广州。其中销售表现较好的楼盘,是深圳佳兆业城市广场、深圳前海广场和上海君汇上品。深圳佳兆业城市广场是一个大型的旧改项目,第五期会在今年的四季度推盘。佳兆业城市广场曾经是2013年深圳住宅市场单盘销售冠军项目。另外,集团今年上半年有32%的合约销售来自于二线城市。

佳兆业集团全国土地储备布局

极具价值的土储

截至2017年6月底,佳兆业集团拥有2160万平方米建筑面积的土地储备。在土地储备当中,在建的面积有670万平方米,用作未来发展的面积有1270万平方米。一二线城市土储占集团整体土储的80%。

城市更新项目是公司的重要基础。目前佳兆业集团的旧改项目主要分布在深圳、广州、珠海和上海等城市。公司在建中的旧改项目包括深圳佳兆业城市广场、佳兆业未来城、平湖佳兆业广场和盐田项目等。公司还有大量的旧改项目储备资源,这些旧改项目成熟了之后,会进入到公司的土储系统和提供建设用地。这些优质的储备,能够在未来为公司提供发展的土地资源,是公司可持续发展的基础之一。

展望未来 策略性布局一二线城市

公司今年下半年的推盘主要是在9月份和四季度,新开盘预计有5或6个。另外,提供一些关于合约销售的更新数据。截至今年10月底,公司的合约销售金额是345.4亿元,同比上涨了31%,其中深圳市贡献了30%的合约销售。

展望未来,公司预期调控政策短期之内不会放宽,一线和重点二线城市的土地供应会维持紧缺的状况。在这种情况下,公司会一方面来确保新项目和新分期按既定的结点推向市场;另外一方面,公司也会根据当时的销售情况和政策的变动,来灵活调整销售策略。

在土地储备策略方面,公司将会积极地把握粤港澳大湾区和京津冀一体化等国家重点政策导向带来的机会,继续深耕一线和重点二线城市。同时,深化核心区域周边的布局。

土地市场方面,公司会积极地参加土地市场的招拍挂,以及物色优质的股权并购类项目,在深耕深圳市场的基础上,寻找包括上海、广州和部分省会城市以及周边的机会。

积极多元化拓展 打造城市综合运营商竞争力

在产业多元化布局方面,旅游是公司的重要方向之一。近年来,内地的旅游消费市场爆发性增长,观光旅游逐渐转变为休闲度假旅游,佳兆业集团也积极地发展大型的综合性旅游产品,引进国际化的运营团队。目前位于深圳大鹏的金沙湾国际乐园里面的万豪酒店,还有位于辽宁东戴河的铂域酒店都已经开业。惠州的东江新城欢乐健康城也已经对外开放。公司将会围绕国家建设特色小镇的政策,重点布局珠三角、长三角和华中等五大城市群,一方面通过销售物业来回笼资金,另外一方面,通过持有运营,获得未来的长期收入,轻资产和重资产并举。

最后讲讲在两个方面的产业布局。科技产业方面,各地政府近年来纷纷集中力量去发展产业经济、转型升级和打造区域竞争力,佳兆业集团作为综合性的城市运营商,可以通过引入优质的企业资源,来助力地方政府发展特色经济。大健康方面,公司将会把握人口老龄化和城镇化的机遇,打造产业、学术和贸易为一体的健康科技城。

我们相信产业化的布局,有助于整合集团的众多产业资源,增强在获取土地资源时的核心竞争力,协助公司实现从房地产开发商到综合性的城市运营商的转变,强化竞争优势。

现场问答

问:最近像很多城市卡预售证。这个政策会否影响公司的销售进度?我们四季度最近有没有可能推盘?

佳兆业:目前的推盘进度与集团的预期基本一致,主要在四季度进行推售。我们的很多项目都是刚需产品,户型是两房到四房。所以,在购买力方面,我们对优质的产品很有信心。在今年四季度,很快您会看到我们的项目陆陆续续地推向市场。

问:佳兆业从销售到它的结转要隔多长时间?还有看今年的成长是比较高的,那么未来会不会有持续的增长?

佳兆业:在结转方面,每年的入账一般都来自前几年的合约销售。在2017年上半年,集团的合约销售比起2016年上半年有了比较明显的增长。随着我们在今年下半年有更多的项目推向市场,预计包括今年下半年,明年上半年,甚至到明年全年,应该是有比较显著的发展。

问:公司对2018年、2019年的销售指引,大概是多少个亿?

佳兆业:我们不便于给出一个非常明确的指引。但是正如刚才所说,一方面,集团在四季度会有几个优质的项目推向市场,包括在深圳和其他一线城市。这些资源会在今年四季度和在明年产生效果。所以,预计在2018年和2019年,可以说是会有显著的发展。

问:请教两个问题:第一个,你刚刚披露说,你们土储大概是2000多万方,我在媒体上有看到说是3000多万方,我想明确一下,不同的口径的原因是什么?第二个,大概介绍一下,你们旧改储备的规模有多少?

佳兆业:先回答第一个问题,截至2017年6月30日,集团拥有2160万平方米建筑面积的土地储备。我们不评论媒体上的其他描述方式。

对于第二个问题,公司的旧改储备资源主要在深圳和广州。截至上半年,包括深圳佳兆业未来城、深圳平湖佳兆业广场和盐田项目等旧改项目都已经实现了供地,为本集团未来的发展提供了优质和低成本的土地资源。

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