谁在炒作商办解冻
北京商报
随着去年3·26新政，北京商办市场迅速进入冰封。然后一年过去，北京房地产市场近期传出“商办解冻”的消息。北京商报记者发现，消息源于两个信息：一是北京市顺义区住建委发布的“积极推进存量商办项目转型改造”快讯，称探索“将商办项目转型为公租房、转型为集体宿舍、鼓励开发商将商办改造成公寓式酒店”；另一个是朋友圈中疯传的“国务院文件允许商业用地调整为居住用地”一文。
伴随着传言的升温，北京商办市场也再次回暖，不少项目重启销售。“抓住百万置业北京的最后机会”、“可租可售的最好选择”、“投资自住两相宜”等宣传口号成为了这些项目的标配。尽管官方随后否认了解冻政策存在，但市场的热度却依然保持升温。
解冻传言与销售重启同步
北京商报记者调查发现，“商办解冻”消息传出源于北京市顺义区住建委发布的“积极推进存量商办项目转型改造”。
网上发布的工作快讯内容称，目前相关部门正在探索“将商办项目转型为公租房、转型为集体宿舍、鼓励开发商将商办改造成公寓式酒店”。更有外界解读，这些政策的变化意味着商办可以落户上学了，商水商电可以改成民水民电。且商办改成公寓式酒店，标志商办的租金还会继续上涨。
顺义发布的消息让早先发布的“国务院文件允许商业用地调整为居住用地”似乎得到印证。“商办解冻”之说也由此开始流传。事实上，就在消息流传之时，北京不少“商改住”项目也开始加快推盘。北京商报记者了解到，一些知名品牌房企旗下的商办项目加快销售节奏，旗下多个项目也在沉寂许久之后进入销售阶段。
通州区马驹桥镇一个商住项目销售人员告诉北京商报记者，他们公司正在销售的产品层高5.5米，买一层送一层。销售价格原价2万元/平方米，这几天特价1.86万元/平方米。与周边二手房5万元/平方米左右的价格相比，价格优势明显，而且项目还实现了天燃气入户。销售人员告诉记者，北京商住项目放开将是迟早的事，届时他们的项目就不会是现在这个价格了。
官方辟谣难阻市场抬头
然而世事变化迅速，顺义区住建委发布的“积极推进存量商办项目转型改造”已经被下网，同时，北京市住建委相关负责人明确表态，本市并未出台存量商办改公租房政策。至于媒体在报道中提到的“这一政策主要是结合‘三城一区’及其他重点功能区建设，实行更加积极的住房支持政策，吸引人才在京就业创业”，实际上是市住建委今年6月面向社会公开征求意见的《关于优化住房支持政策服务保障人才发展的意见》中的有关内容，并非所谓的“存量商办改公租房政策”。市住建委特别提醒广大市民，不要轻信谣言。
同时，北京商报记者查阅资料注意到，《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意与见》为国办2016年发布，也并非新政。尽管如此，记者调查发现，伴随着市场传言，曾经沉寂的北京商办销售市场再次复兴，部分代理公司、开发商更打出零费用注册公司、百万圆梦置业北京的口号。
销售再提居住功能及投资属性
无独有偶，上周，北京商报记者接到推销电话，称北京将放松商办销售，存量房源迎来爆发式上涨；销售同时表示，小康家·幸福里所在的房山区域因价格低、配套好，属于投资洼地。
乘坐地铁房山线，在篱笆房站下车，再向北步行1.4公里，北京商报记者来到了位于房山区良乡的小康家·幸福里项目的临时售楼处。时至午间，售楼处大厅仍聚集了众多前来咨询的看房人。
据现场销售人员介绍，小康家·幸福里项目由北京老牌国企金隅集团开发，该项目现有10-8#以及5-9#两栋房源在售，户型为精装修loft，共计400余套；在售项目均为50年产权，户型面积为36-60平方米，均价约2.6万元/平方米，价格区间在95万-180万元，预计交房时间为2019年3月。
北京商报记者在走访过程中发现，该项目销控板几乎已经全线飘红，除部分房源未开放外，余下房源不足10套。现场销售人员向记者介绍称，该项目自5月末6月初开盘以来，已售房源300余套，成交价在2.6万-2.7万元/平方米。上述销售人员表示，周末是项目咨询及销售的高峰期，每日大约可接待客户50组，仅7月15日午间，就已出售或预订房源十余套。
据了解，项目售价低于房山区同类型商办项目，是小康家·幸福里项目销售火爆的主要原因。上述销售人员表示，项目周边某房企开发的45平方米商办类项目最低售价为145万元，即每平米售价2.9万元，此价格与小康家·幸福里项目现售房源价格相比，确实存在着2000-3000元的价差。
值得注意的是，该项目在宣传过程中打出了“不限购”的口号，同时，小户型的复式商办类项目也受到了众多购房者的青睐。
小康家·幸福里现场销售人员表示，该项目不限购，不会占用购房者在京的购房指标，且对购房者无资质限制。同时，该销售人员还强调称，目前北京房地产市场商办类项目存量有限，其中以小户型尤为稀缺，尤其是3·26商办限购政策发布后，更无少于500平方米的商办类项目入市。“小康家·幸福里项目作为当下北京房地产市场剩余不多的小户型商办类产品，对于有着改善住房需求抑或是想要进行房产投资的个人而言，是一种比较不错的选择。”该销售人员向北京商报记者如是表示。
此外，项目周边配套以及潜在升值空间，一直是开发商口中所说的项目卖点之所在。
据售楼处摆放的项目区域配套图显示，小康家·幸福里项目近守地铁房山线广阳城站与良乡大学城北站，交通便利；临近良乡大学城商圈，周边生活配套齐全。除自带商业配套——金隅糖街外，周边还有三甲医院、大型购物中心在建。销售人员还称，该区域未来将有20万常住人口，与小康家·幸福里一路之隔的占地17.91万平方米的龙湖熙悦天街建设完成后，将是房山区最大的购物中心，将带动周边房价的抬升，由此该项目好租好卖，升值潜力巨大。
易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为，市面上再度兴起商办类项目销售热潮，很大程度上源于管控趋严催生出的房企销售焦虑。限购压力之下，开发商铤而走险打政策擦边球的做法会比较多，降价销售或其他各类猫腻的交易方式将有所增加。
“当然，从行业交易秩序来看，新的交易风险又会放大。”严跃进如是补充道。
为卖商办 金隅幸福里违规代办公司注册
面对商办限购后的“卖难”窘境，代理注册企业购房等销售方式曾是北京商办市场规避限购的普遍现象。北京商报也曾陆续跟进报道了北京商办房限购后衍生出的多种销售途径，如代理注册企业购房使个人获得资质，以及通过与购房人签署“房屋转让合同”来向购房人“销售”房屋等。
不过，经此次走访项目后北京商报记者发现，上述商办项目销售的花式伎俩目前已经形成“全产业链”。北京金隅嘉业房地产开发有限公司开发的小康家·幸福里项目在销售过程中明确表示，除了可以替购房者代为注册公司外，还将提供股权转让以及法人变更的相关服务。购房者只需在缴纳应付房款之外，另缴一定金额的“程序费”，即可由开发商代为处理涉及公司税费的一系列事宜。
4566元全套服务
据了解，上述“程序费”主要包括股权转让费及法人变更费两个部分，其中转让股权2500元，法人变更2066元，合计4566元。在销售人员口中，个人如自行操作上述程序将花费近万元，如果由开发商代为办理，不仅可以节省一大笔开销，更能为购房者免去奔波之劳。
此外，销售人员还表示，因为以企业名义购房后每年需缴纳一定税费，开发商同样可以替购买商办项目的业主提供购房后的做账、报税服务，费用约为5000元/年。此外，业主也可以另行选择相关代办机构进行做账、报税，不过费用稍高。
在业内人士看来，以公司名义购房虽然能够规避限购政策，使不满足购房资质的人有机会获得商办项目，但假借公司名义购房的个人在前期则需承担较大的资金压力。
对于开发商事先注册公司，而后帮助购房者代办股权转让及法人变更的销售方式，北京京师律师事务所高级合伙人刘松涛从法律角度对其合法性问题进行了具体分析。刘松涛指出，开发商的上述操作属于规避限购的行为，其销售行为并不合法，通过该种方式签订的购房合同无效。
据我国《合同法》第五十二条之规定：“有下列情形之一的，合同无效：1．一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；2．恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；3．以合法形式掩盖非法目的；4．损害社会公共利益；5．违反法律、行政法规的强制性规定。”
同时，刘松涛还表示，如果上述违规销售情节属实，则开发商违反限购政策将会受到相关职能部门的惩罚，一般有以下几种措施：（一）列入社会诚信体系黑名单、（二）暂停该项目网签、（三）取消该项目房产销售人员从事房地产业务的资格、（四）罚款、（五）若其代办行为违反刑法规定，将移交公安机关处理。而违反限购政策签约成交的房源，因购房合同无效且合同无继续履行的条件，开发商应退还购房者所付房款。
就以公司名义购房的个人寻找财务人士或者代办机构帮忙做账报税，此行为是否有悖法律的问题，刘松涛也向北京商报记者作出了解答。刘松涛表示，如不具实做账报税，存在偷漏税行为，情节严重者构成犯罪。
此外，刘松涛提醒购房者，开发商上述规避限购政策的行为属于《合同法》第52条合同无效情形之规定，开发商与购房者签订的合同为无效合同，购房者无法强行要求开发商履行交付房屋的义务，购房者的权益无法得到保障。
“购房者购买房产首先要确定自己是否有购买资格，若无购买资格，不要听信房产销售人员和开发商可以规避限购的方法，规避限购的方法均违反法律强制性规定，若出现纠纷，购房者的合法权益则无法得到保障。”刘松涛补充道。
信用贷抵押贷仍然盛行
除了全套代办注册公司外，北京商报记者在同现场销售人员的交流中了解到，为了规避商办项目不能贷款的问题，项目推荐使用50%首付、剩余以信用贷或抵押贷的形式予以支付。
北京市去年3月26日发布的《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》中明确指出：在建在售商办项目不得卖给个人；商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。这也就意味着，个人即使能规避商办限购政策购买商办类项目，但因公司名义购置房产需一次性付清房款，且绝大多数银行的按揭贷款业务又仅针对购买住宅属性房产的个人买房者，如果购房者不能一次性全款支付房款，那么银行的常规按揭贷款也不会对其进行资金支持。
此外，为了促进销售，销售人员称凡购房者都可享受“9万抵15万”的优惠活动，一次性付清全款者还可另外享受9.8折（部分9.6折）。不过，该销售人员又对享受折扣优惠条件进行了补充：如购房者在缴纳首付后7日内不能按时缴清剩余部分，将不能享受上述9.8折优惠。
“如意”买卖难如意
值得注意的是，小康家·幸福里项目销售人员在进行宣传时表示，市面上小户型的复式商办类项目存量不多，更对购房者作出了“项目随时可以入市流通交易”、“升值空间巨大”以及“好租好卖”的承诺。
不过，避开商办项目购买的种种限制，个人以公司名义购置房产这个买卖真的那么如意吗？有行业人士对上述销售人员的说辞表示了怀疑。该行业人士称，公司名义买房与个人买房的最大区别在于前者需每年支付房产税，涉及税目种类繁多且程序复杂，购房者应对此有一定的心理预期。
刘松涛介绍，以企业名义购房在其购买、持有以及交易这三个环节都将面临纳税问题。具体来看，在购买环节，需缴纳契税（房产原值×3%）及印花税（房产原值×0.05%）；在持有环节，需缴纳房产税（按年计征，房产原值×70%×1.2%）、土地使用税（按年计征，所占土地面积×规定的税额，各地土地级次不同，税额不同，北京现行1-6级土地，每平方米税额0.5-7元）；在交易环节，企业则需缴纳企业所得税、营业税，计算方式分别为：（销售价格-房产净值）×25%、（销售价格-房产原值）×5.5%，同时还要缴纳土地增值税（按增值幅度从30%到60%不等）以及印花税（销售价格×0.05%）。
此外，关于商办类项目流通性的问题，销售人员的说辞也与事实存在明显出入。北京商报记者在查阅资料时发现，部分城市专门针对公司买房出台了限制出售的政策。以北京为例，如果以公司名义买房并且是2017年3月18日之后网签的，那么这个房子再次上市交易必须满三年及三年以上。如果这套房子的交易对象为个人的话，还需要按照北京的限购政策执行，即购房人应具备购房资质。
由此可见，业主在购买小康家·幸福里项目后，若想待价而沽、择时出售，不仅要受到房产持有时长的限制，还要寻求到符合资质的公司或个人，如此方能如愿交易。
就升值空间以及未来是否好租好卖的问题，易居研究院智库中心研究总监严跃进发表了他的看法。“该项目的相关配套还是不错的，而且从城市规划来说，此区域的社区密集程度未来也会提高，升值应该没有太大问题。”不过，严跃进也表示，当前房地产市场存在诸多问题，比如说房产转让困难等，所以增值是账面上的概念，并不代表最终套现价值。同时，升值潜力大与是否好卖、好租是有差异点的，这是需要警惕的。
同策研究院首席分析师张宏伟分析认为，商办类项目升值与否取决于商业办公和产业集聚程度。项目所处地如果受政府政策扶持或者为区域商务中心，那么此项目会有一定升值潜力。但是北京商办库存市场供应量较大，3·26商办限购政策又规定二次出售只能出售给企业，此商办类项目“好租好卖”之说很难下定论。
北京存量商办何去何从
“存量商办房不仅可改公租房，还可落户居住”等一系列有关“商办解冻”的消息尚待发酵，北京市住建委紧急澄清。尽管如此，“商办解冻”的消息仍旧让不少商住楼盘变得兴奋起来，已经退潮的“商改住”销售似乎有复苏迹象。对此，专业人士分析，炒作商办“转正”、“解冻”并不是一些开发商的新伎俩，但不可否认的是，目前市场仍有大量的商办存量项目需要消化，而这部分项目如何消化，营销策略如何调整，对于企业和土地资源本就稀缺的北京来说，将是一个长期的命题作文。
存量的焦虑
“商办解冻消息的流传在某种程度上显示出部分企业的焦虑”，一位楼市分析师表示，从去年“326新政”以来，北京商办市场（含商改住）成交数据大幅下滑，市场几乎陷入停滞。
据地产营销人士提供的统计数据显示，2018年上半年写字楼与商务公寓新增供应864套，同比下降89%；成交3670套，下降70%；成交面积54.12万平方米，下降56%；成交均价26373元/平方米，下降23%；成交金额142.74亿元，下降66%；目前整个市场的存量为41662套，同比上涨15%。
地产营销人士韩乐分析，由于“写字楼与商务公寓”的统计数据涵盖写字楼成交数据，虽然在一定程度上也可以反映当下“商改住”市场的状况，但另一组“北京上半年商住供销存统计”数据则更为精确。该统计显示，2018年上半年，北京商住产品供应为368套，供应面积为5.06万平方米。成交套数则为1423套，成交面积为10.45万平方米，成交金额30.01亿元。
同时数据还显示，目前北京商住类产品存量为1.94万套，存量面积为154.7万平方米。如果预估年内将实现20万平方米左右的成交面积来推算，要消化掉目前北京市场上的存量商住类产品至少需要七年半的时间。
从商住房的存量区域上来看，通州区以27.74万平方米的存量面积排在全市各区之首，顺义以22.9万平方米紧随其后，朝阳区以20.68万平方米排在存量榜第三位。此外，门头沟、大兴、房山区域的存量面积也都在10万平方米以上，昌平区的存量也接近10万平方米。业内人士指出，以上这些存量较多的区域将成为去化的重灾区，这些板块内库存楼盘的去化周期不会太短。
被迫入市
从持有较多商办项目的企业来看，旭辉、和裕、首开、龙湖、泰禾、恒大、万科等不少知名房企在北京的商住类产品的存货都为数不少。实际上，部分存量较大的房企已不得不启动停滞许久的商办产品的销售。以龙湖为例，旗下龙湖长安天街、西宸广场两个项目在2018年上半年均采取积极推盘的策略。长安天街则成为北京商业市场1-5月销冠，西宸广场在1-4月销售额也排在丰台区域前列。按照计划，下半年，龙湖位于房山的天街项目和位于海淀区的商办项目也将入市销售。
据一位熟悉龙湖的人士透露，当前购买长安天街的商办客户中，自用需求客户占比高达60%，其中写字楼自用客户高达80%。
实际上，由于商住政策压力，北京商住产品价格普遍出现显著回调。据机构统计，北京的商住产品平均价格出现了30%以上的跌幅。以西宸广场为例，商住政策出台前，总价300万元左右三环附近的商住产品基本是不可想象的。
业内人士分析，目前来看，品牌房企打擦边球炒作“商办解冻”，以及其他违规销售的情况并不多，毕竟商住政策依旧保持高压态势。但市场上的确也有一些企业以代办注册公司等形式违规向客户销售商住楼盘。但无论是降价入市还是炒作概念，背后都显示出企业面临业绩压力的焦虑心态。
去化依旧承压
“短期内商住松绑的可能性不大，但不排除一些区域可能会出台与人才、职住平衡之类相关的政策，间接影响当地的商办市场。”一位楼市观察人士告诉北京商报记者。他了解到，有一些品牌房企正在北京考虑整体收购一些商住类项目。一方面这些项目陷入销售困境后因急于套现，整栋出售的价格远低于市场价；另一方面，收购方也考虑将这些项目整体改造成长租公寓等产品进行持续经营，而且长租类项目也便于企业再融资。
实际上，上海、广州等地曾对商办政策有过微调。例如上海宝山区发布的《宝山区首批存量商办项目转型租赁住宅方案完成上报备案》，有条件地批准三个项目转型为租赁住宅。广州发布的《市城市更新局关于实施城市更新商服类房地产项目管理新政执行问题的通知》指出，属于旧改商服类项目，可以不执行“3·30”新政中商服类最小分割单元不低于300平方米的规定。这也意味着旧改商服项目又将可以开发小户型公寓。
但现阶段，这种“商改租”、“商改住”的经营模式在北京并未放开，依然存在政策风险。
思源地产首席分析师郭毅表示，还没有看到一个可能放松的迹象，如果从个人购房者购买商住类产品不能再使用杠杆，必须100%支付购房款的要求来看，在今年这样一个相对紧缩的购房环境下，更不可能单独对商办类的贷款放松，从购房者角度上来看，购买商办类产品还是要综合考虑自己的投入产出比。
“商住项目的去化也许没有市场想象的那么大。”韩乐分析，商住产品可以分为两种情况，一种是政策前已经规划或已经建成的小面积产品，由于总价低，受政策的限制影响较小。虽然限购政策抬高了购买门槛，但随着项目价格的回落，总价也在走低。随着时间的推移去化压力不算大；但200平方米以上的大面积商住产品就另当别论，事实上，开发商基本都没有太好的促进销售策略和办法，只能选择等待。
也有观点认为，虽然北京商办政策依旧严格，但与一些城市相比并不算是最严厉的。据了解，杭州已禁止以企业名义购房买房。对于商办项目而言，当前市场和客户需求都已经发生改变，短期投资行为大幅减少，转而关注持有性资产的保值功能。因此，企业如何做好产品的品质、招商以及实现产品和服务的创新，可能更能吸引稀缺客户关注。
责任编辑：梁斌 SF055
