北京市住房公积金贷款政策最详解读及案例
来源： 北京我爱我家交易服务中心
一借款人缴存要求
申请贷款时借款申请人须同时满足以下三个条件：
1．借款申请人须建立住房公积金账户半年（含）以上；
2．借款申请人须连续缴存住房公积金半年（含）以上；
3．住房公积金账户处于正常缴存状态。
二认房认贷
| 适用 | 借款申请人住房及贷款情况 |
| 政策 | （以家庭为单位） |
| 首套房贷款政策 | “三无”：无本市住房、无全国商业住房贷款、无全国公积金住房贷款。 |
| 二套房贷款政策 | 全国仅有1笔住房贷款记录 |
| - | 在本市仅有1套住房 |
| - | 有1笔住房贷款记录、在本市有1套住房，且为同一套住房 |
| - | 离婚日期为2017.3.24（含）以后的借款申请人，在离婚一年内申请住房公积金贷款的 |
| 不予贷款 | 在本市有2套及以上住房 |
| - | 有2笔及以上住房贷款记录 |
| - | 有住房贷款记录及在本市有住房，且非同一套住房 |
注意：住房的范围包括经济适用房、已购公房、商品住房，不包括商业用房、办公用房。
三调整首付款比例
| 条件 | 普通或非普 | 首付比例 |
| 首套 | 普通 | ≥35% |
| - | 非普通 | ≥40% |
| 二套 | 普通 | ≥60% |
| - | 非普通 | ≥80% |
注意：普通住房和非普通住房的认定标准，按北京市住房和城乡建设委员会、北京财政局、北京市地方税务局于2014年9月30号联合印发的《关于调整本市享受税收优惠政策普通住宅平均交易价格有关问题的通知》标准执行。
四按借款人年龄如何计算贷款年限？
1、贷款期限最长可以计算到借款申请人 65 周岁。
2、借款申请人为已婚的，贷款期限以夫妻双方中年龄较小的一方计算。
注意：最终贷款年限以借款人年龄和房龄分别计算后取低值。
例：申请人家庭男方50岁，女方40岁，砖混住房，房龄30年，则
以年龄计算贷款最长年限为：65-40=25年
以房龄计算贷款最长年限为：47-30=17年
此借款人最长贷款年限为17年。
五如何确定最高贷款额度？
借款申请人最高可贷额度可根据以下五个条件分别计算的结果，取最低值来确定：
1． 按月缴存额；
2． 按缴存年限；
3． 按户籍；
4． 按贷款成数；
5． 按公积金贷款最高额度。
（一）按月缴存额：借款人月还款额占月收入不超过60%
贷款额=（月个人缴存额/缴存比例-北京市基本生活费）*60%/借款申请人所申请贷款期限对应的每万元月均还款额
其中，北京市基本生活费标准为：单身1484元，已婚2968元。
（二）按缴存年限：每缴存 1 年可贷10万元，最高可贷120万元。如借款申请人为已婚的，缴存年限的计算以缴存年限较长的一方为准。
贷款额=缴存年限*10万
缴存年限=累计缴存月÷12（不足1年按1年计算）
例：
借款人公积金开户至借款时已开户4年（48个月），由于中途失业，只累计缴存14个月（14÷12=1.17年），该借款人缴存年限为2年，可贷20万。
（三）按户籍：东城、西城户籍的借款人在城六区以外购买首套住房，贷款额最高可上浮20万
具体要求如下：
借款人单身，且为东城或西城户籍，贷款额可上浮20万；
借款人已婚，且夫妻双方均为东城或西城户籍，贷款额可上浮20万；
借款人已婚，夫妻双方均为城六区户籍，贷款额可上浮10万；
借款人已婚，一人为东城或西城户籍，另外一人为郊区县户籍，不可上浮。
缴存年限所计算的贷款额度不限制上浮后的贷款额。
例：
借款人已婚家庭，男方和女方的户口分别在东城区和西城区，按缴存年限计算可贷款70万，购买城六区以外的首套住房，最高贷款额度可上浮20万元，最终就可以贷到90万元。前提是，按缴存额计算，借款人可贷款额度必须达到90万以上。
（四）按贷款成数：贷款额=评估价或网签价取低值*贷款成数
（五）公积金贷款最高额度
首套房贷款最高贷款额度分三种情况（见下表）；二套房贷款最高贷款额度均为60万元
| 序号 | 借款申请人户籍情况 | 贷款所购住房区域 | 最高贷款额度（万元） |
| 1 | 借款申请人（含共同借款申请人）户籍均在北京市东城区或西城区的 | 购买城六区以外的首套住房 | 140 |
| 2 | 借款申请人的户籍均在北京市朝阳区、海淀区、丰台区或石景山区的 | 购买城六区以外的首套住房 | 130 |
| - | 有多个借款人申请其中一人户籍在北京东城区或西城区，另一方在朝阳区、海淀区、丰台区或石景山区的 | - | - |
| 3 | 不满足户籍上浮条件的 | - | 120 |
| 备注：城六区是指东城区、西城区，朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区 | - | - | - |
案例1：
借款申请人韩女士为未婚，其户籍所在地为昌平区，现购买海淀区一套总价为320万元，评估价为280万元的二手房普通住宅，经审核其为首套房贷款。借款申请人韩女士住房公积金的缴存年限为5年，个人缴存部分为1000元个人缴存比例为12%，贷款期限为25年。则韩女士最高可申请的贷款额度为：
答：
1．按缴存额计算：贷款额=（1000/12%-1484）*60%/万元均还数48.73=84.3万
2．按缴存年限计算：缴存额=5年*10=50万
3．按户籍计算：非城六区，无上浮
4．按贷款成数计算：280*0.65=182万
5．按公积金最高贷款额度计算：120万
最终贷款额度取5个条件计算结果最低值，韩女士最高贷款额为50万，25年。
案例2：
借款申请人李先生、韩女士为已婚，夫妻双方的户籍均为东城区，现购买通州区一套总价为600万的二手房普通住宅，评估价为500万。经审核其为首套房贷款。借款申请人李先生、韩女士住房公积金的缴存年限分别为10年、8年，且两人均符合贷款要求的缴存条件，其中李先生月个人缴存额为800元，韩女士月个人缴存额为400元，个人缴存比例均为12%，贷款期限为20年。则李先生、韩女士最高可申请的贷款额度为：
答：
1．按缴存额计算：贷款额=（800/0.12+400/0.12-2968）*0.6/万元均还56.72=74.3万
2．按缴存年限计算：李先生缴存时间较长，10年可贷100万
3．按户籍计算：已婚夫妇户籍均为东城区，可上浮20万
4．按贷款成数计算：500*0.65=325万
5．按公积金最高贷款额度计算：120+20=140万
最终贷款额度取5个条件计算结果最低值，最高贷款额为74万，20年。
六如何理解“调整担保方式”？
按照新政策，在新产权证办理抵押登记之后放款。
七国管公积金是否也执行新政策？
1、9 月 17 日执行的公积金贷款新政策，针对于市管公积金。
2、国管中心相关措施正在研究，目前暂不执行，具体调整措施以正式通知为准。请关注中心网站和和微信公众号。
八哪些单子按照新政策执行？
1、2018 年 9 月 17 日（不含）之前完成网签的交易单，执行原公积金贷款政策。
2、2018 年 9 月 17 日（含）之后完成网签的交易单，执行新公积金贷款政策。
责任编辑：刘万里 SF014
