来源：IT时报
作者：吴雨欣 孙妍
5块钱的糙米，到了米行手里，就可以卖到15元了。
北京房租跳跃的背后，自如、蛋壳等长租公寓被指一味满足资本市场胃口，以高于市场价格20%到40%在争抢房源，发展严重跑偏。
虽然北京住建委已联合相关部门约谈自如、相寓、蛋壳公寓，但关于“是谁在哄抬北京房租”的讨论依然不绝于耳。
同是人口净流入的超大城市，上海的租赁市场同样备受关注。租房价格到底如何？今天，记者选取了市区、郊区部分房租报价，试图对比北京、上海的房租水平。
北京一年房租多收了150亿元
8月19日，自如CEO熊林发布声明称，6年来，自如客户端的价格涨幅远低于市场整体涨幅，蛋壳也在8月20日承诺，不哄抬租金抢占房源。当两家风口浪尖的企业表态时，记者的朋友圈却是另外一番景象，一位媒体人在转发熊林声明时配文：亲测自如从3000元月租涨到4000元，还没加服务费。另外一位朋友则将矛头指向了蛋壳：蛋壳的公寓服务糟糕到什么境地？坐下来我能和你讲三天三夜。
“一套团结湖三室的房子，主卧，不到20平，去年房租是每月3030元，今年涨到4200元，还不加10%的服务费，好说歹说，最后还是涨了1000元。”这位媒体人告诉《IT时报》记者。
与此同时，记者的另一位朋友在朝阳区租住的卧室刚刚完成续约，涨幅也是1000元，从4000元涨到5000元。“没办法，北京人多房子少，人家是有房不怕租，我们是没房怕涨价。”虽然这位媒体人如此安慰自己，但还是忍不住辛酸：“房租接近工资的2/3，感觉在北京活不下去，想回老家去。”
从手机不断推送的新闻来看，她明白自己的房租是被中介公司往上拉了一把。北京市昌平区天通苑一套房东心理预期7500元的房子，被中介公司抬价到10800元。
“从当下市场的构成看，北京已经有超过一半的房源非房主直接交易，这部分或多或少都存在交易差价，也就是业主所得与租户的支付有差价。”中原地产首席分析师张大伟算了一笔账，以北京租赁房源150万套计算，按照平均单套普通租赁租金5000元，二房东（包括个人或者机构）包装后，差价30%计算，平均每套差价高达1.8万元，75万套有差价的房源一年的差价额度高达135亿， 加上超过差价幅度超过30%的部分，仅北京一个城市，一年租赁市场的差价就高达150亿以上。
帝都VS魔都，房租价格大PK
东城区拥有鼓楼中国尊大楼等地标，在自如平台，合租房的面积从9平米到30平米不等，磁器口地铁站附近的房源，最低价格是一间月租2590元/6.9平米的卧室，最高4990元/11.9平米。同是磁器口地铁站附近，蛋壳上的报价，最低价格2760元/8平米，最高4690元/平米。相寓平台上，最低报价是2800元/8平米，最高3500元/平米。
在上海的几个中心城区中，记者选取了静安区做样本，除了自如，蛋壳和相寓的房源在上海少了很多。按照自如的报价，武宁路地铁附近最低价格在2460元/6.5平米，最高价格3960元/18.1平米。由于蛋壳平台上没有武宁路、南京西路地铁附近的报价，记者便以世纪大道（靠近陆家嘴）附近房源做样本，报价显示最低价格2960元/10平米，最高报价3590元/20平米。
号称是“亚洲最大的社区”，在自如、蛋壳、相寓中输入“天通苑”关键字，自如的房源最低价在1860元/6.5平米，最高在5390元/11平米。蛋壳的租金从1930元/15平米至3860元/23平米不等。相寓的报价则是在2360元/10平米至5300元/40平米。
嘉定区是上海的新城区，13号线地铁半小时直达市区，也被网友戏称为“睡城”。自如上，13号线金运路的租赁价格从1590元/10平米，到2790元/13平米不等。蛋壳的报价最低2130元/17平米，最高2490元 /14平米。
以上比对不难发现，不管是从市区还是新城区的报价来看，北京的租房价格都比上海贵，这点在北京市昌平区天通苑与上海市嘉定新城附近的房源价格上，体现更加明显。
上海新城区涨势明显
“根据估算，上海业主直接租赁约占总体市场的30%至40%，租赁代理和长租公寓类占到15%。上海租金是否上涨要看不同区域，静安、黄埔等中心城区租金高于浦东、闵行、宝山三个周边城区，其实是嘉定、松江、青浦三个新城区，最后是金山、奉贤、崇明三个远郊区域。从租金走势来看，中心城区租金价格上涨幅度稳定，新城区租金价格上涨最为迅猛。”一位从业人士告诉《IT时报》记者。
在三个租金涨价最为迅猛新城区，记者调查了上海嘉定新城的租金价格。较去年同期，上海嘉定区平均房租涨了1000元/月，以江桥镇附近的小区为例，去年5000元左右出租的房子，近期以6200元成交。
8月20日，《IT时报》记者以房东的身份向自如、蛋壳等长租公寓委托出租，平台告诉记者，要以房屋面积和装修来判定租金价格，一次性签约5年，最少也要签3年。两个平台都要求业主同意在客厅隔出一个房间。此外，考虑到房屋有空置期，只会给业主11个月的房租。收房后，平台会对房子做简单装修，但一位曾为长租公寓装修的公司向《IT时报》记者透露，一间两室的毛坯房，装修成本只要2至3万元，但装修后的房间能以更高价租出。比如，一套两室一厅带装修的房子，自如给出的报价是5400元/月，《IT时报》记者在其官网找到一套相同小区的自如公寓，面积相当，将两室一厅改造成三室出租，三个房间出租总价约为6400元/月，采取押一付一的模式，还要收取2796元/年的服务费。
《IT时报》记者算了一笔账，以一年为期，自如需要支付给房东的11个月租金是59400元，向租客收取的房租和服务费约为85000元，再加上向房东收取的300元维修费，自如第一年的收入是25900元，正好可以抵消装修费。从第二年开始，自如便可以盈利。
有数据显示，截至2018年上半年，上海机构运营商累计投入运营的长租公寓约291家门店，提供4万间以上的房源。其中，中心城区115家，周边城区150家，新城区24家。
租房，这个社会给你上的第一节课。
