调查丨比茶水费还大的坑：收房后买房人发觉多交了巨额“溢价款”
来源：中国房地产报
中房报记者 向军丨河北大厂报道
两年望眼欲穿的日子终于结束，2018年6月底，开发商通知收房，赵女士兴奋不已。但她在兴奋之余发现，通知书上的房款与自己实际交纳的房款并不一致。除了5万元的信息服务费没有记入购房款，刚开始交纳的定金45万元也没有记入购房款之内。赵女士这才发现大事不妙，自己上当受骗了。
赵女士所买房子是位于河北廊坊大厂福喜路附近的阳光城项目，数百户业主现在由于购房溢价款去向不明，而聚集并讨要说法。
这数百户业主中，有的溢价10万元，有的溢价30万元、40万元，有的甚至溢价100万元。而有业主认为，“其中溢价10万元的业主并不多，而溢价30万元、40万元的占绝大多数。”涉及溢价的业主人数，据业主统计达700余户。
开发商路劲地产大厂阳光城项目公司大厂回族自治县中基首业房地产开发有限公司（以下简称“路劲大厂阳光城项目公司”）则认为，“我们仅通过商品房买卖合同及其补充协议的方式向购房人收取商品房价款。并且按照政府审批的备案价格明码标价。我们并没有向业主收取合同之外的款项，不存在任何违规销售行为。”
中国房地产报记者8月8日走访开发商路劲大厂阳光城项目公司发现，该公司对代理销售公司的管理，称“我们只认可四家代理销售公司”。而这四家公司，其下家则有着至少数十家代理销售公司。开发商路劲地产大厂阳光城项目公司则对这些公司态度模糊，认为“只要这些代理公司与我们认可的这四家销售公司签订了合作协议，我们都认可。”到底哪些代理公司与这四家销售公司签订了合作协议？业主并没人清楚。而记者走访的一家代理销售公司，早已人去楼空。
购房溢价款去了哪儿？有部分业主几经维权后，尽管选择了司法途径，却也未能如愿以偿地进入司法程序。截至目前，相关单位仍在刑事与民事之间推诿。
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售房乱象
一位业主45万元溢价款收据 向军 ⁄ 摄
2016年10月初，出于孝敬老人考虑，家住燕郊的赵女士，相中了位于环京北三县大厂福喜路附近路劲阳光城的房子，并决定倾囊购买。不想却被陷入了一场“被套路”的骗局。房子购买了，但多花销的45万元却从开发商与代理销售公司共同设下的套路中蒸发。
赵女士称，售楼处当时有保安把守大门，根本不让进去。购房必须从代理公司销售人员手头上购买才行。赵女士在阳光城售楼处外面徘徊了一阵子，后来被销售人员拉进了阳光城附近售楼处斜对面的一家代理公司大厂回族自治县亿坤房产经纪有限公司（以下简称“亿坤代理公司”）。销售人员告诉赵女士，“现在买房的人太多，排号都排不上。开发商根本就不开盘。要想购房就得先交45万元的定金。”售楼处都没进去就交纳45万元定金？万一被骗了呢？赵女士觉得并不靠谱。但购房心切，赵女士提出先按销售人员指定的账户打款5万元，等销售把自己的身份证复印件、银行流水等购房资格相关材料递进售楼处后，再向销售打款40万元。赵女士按约分两次先后打给销售45万元。随后，按照销售提供的一张选房单子，自己选好了房号。然后销售进出一趟售楼处后告知赵女士，“这个房号就是你的了”。就这样，赵女士购买了一套78平方米的房子。
一个多月后，赵女士接到通知，说是可以办理网签了，并要求自己到阳光城售楼处财务交纳购房首付款（总房款的30%）349257元，以及信息服务费5万元。赵女士通过POS机刷卡，又把上述费用交纳后，她突然意识到，“不是已经交了45万元定金了吗？怎么又要交首付款？难道这45万元的定金不包括在购房款中？”赵女士提出质疑。但售楼处相关人员向其解释“没关系的，这些钱最终都会在购房税票上体现出来的。”而赵女士并没有意识到，网签合同价才每平方米1.459276万元，而总房款113.9257万元。
发现上当受骗的不只赵女士一户业主。赵女士说，在通知收房期间，不知道是开发商还是物业公司，组建了一个业主微信群，把这些业主都拉了进来。在群里聊天时大家才发现自己也有着相似的被骗经历。“但在群里并不能主张维权，谁要是一说维权事宜，这个人肯定就会被踢出去。”赵女士说。
在这数百户受骗的业主中，与代理销售公司的交易，有的是现金交易，有的是转账，还有的是通过POS机刷卡交易。这些业主统计后，从中发现一个规律，凡是通过代理销售公司交纳的钱，都没被记入购房款之内。而这些款，有的是被写成“定金”，有的是被写成“购房意向金”，还有的是被写成“购房款”等，所列名目五花八门。在所交纳的这些款项中，有的业主交纳了10万元，有的业主交纳了30万元、40万元、80万元，甚至有的交纳了100万元。而有业主认为，“其中溢价10万元的业主并不多，而溢价30万元、40万元的占绝大多数。”涉及溢价的业主人数，据业主统计达700余户。依据上述数据，业主认为，该溢价款达数亿之多。
中国房地产报记者注意到，这些业主买房时间大多部分是在2016年9月份至2017年4月份期间。而该时段正值环京北三县楼市“一房难求”的最疯狂期。当时的代理销售公司遍地开花。
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数亿元溢价款去了哪儿？
一位业主80万元溢价款POS机单子显示的商户名，实为虚拟名称 向军 ⁄ 摄
记者发现，一些现金交易的业主，手头上并没有收据。而一些业主即使手头上有收据，但由于收据上显示的房产代理公司，不在开发商路劲地产认可的四家代理公司之内，而不被开发商认可。也有业主收据上盖的是当地一家建材公司的公章。甚至，有些业主通过POS机刷卡后，资金流向了一家商户名称为廊坊双盛家俬民用家具的账户、大厂蓝瑞峰房地产经纪有限公司。有的转入“汪娇娇”“张新”“王忠”“孙立朋”“陈世琴”“陈伟”“韩修芳”“娄忠霞”“田亚柠”“郑栋海”“胡海杨”“夏春艳”等个人账户。这些现金交易、转账、POS机刷卡，一般都是在30万元、40万元、50万元、80万元之间。不过，记者发现，在个别手机银行转账操作中，汇款人附言写着“路劲买房加价款”字样。
而通过POS机刷卡，资金流向商户名称为“廊坊双盛家俬民用家具”账户的单位，记者通过国家工商信息系统查询，输入关键词后，显示“没有找到相关结果”。
8月8日，记者走访开发商路劲大厂阳光城项目公司，被告知“我们只认可四家代理销售公司，这四家代理销售公司分别是易居祥悦、乐石房产、北京通联、悦嘉”，至于这四家公司的全称，该公司负责销售的付姓经理称“记不清楚”。而这四家代理销售公司的下家有多少代理公司？分别是哪些代理公司？该付姓经理告诉记者“只要这些代理公司与我们认可的这四家代理签订了合作协议的，我们都认可。” 到底哪些代理公司与这四家公司签订了合作协议？该付姓经理回答模糊，而业主也并没人清楚。
不过，有很多业主质疑，我们明明是从这家代理公司买的，而开发商公布出来的却是另一家代理公司？还有业主认为，既然开发商不认可“亿坤代理公司”，以及其他代理销售公司，那开发商不还是通过这类代理公司把房子卖给我们了吗？按照开发商的公示，我们又是如何被划入开发商认可的代理公司名下的呢？
8月15日，中国房地产报记者在路劲大厂阳光城项目公司售楼处附近看到，赵女士所说的亿坤代理公司早已人去楼空。记者通过该房产的房东打听到，亿坤代理公司早在今年4月份就已搬走，搬到了大厂夏垫镇102国道边上。记者找到这家店铺后，通过放置在办公桌上的名片联系方式，联系了赵女士当时的代理销售毛颖，被电话告知“我现在已经不再做房产销售了”，对溢价款流向了哪儿这个问题，该销售挂断了电话，不作解释。而在记者走访的其他业主中，有销售告诉业主，“钱肯定是交给开发商了，不交给开发商，开发商能把房子给你吗？”
针对上述质疑，8月8日，路劲大厂阳光城项目公司销售负责人付姓经理认为，“我们的制度是很严格的。每一家代理公司我们都押着几十万元的佣金，如果代理公司不按规定售楼，我们会给予他们经济上的制裁。” 这四家代理销售公司的下家有多少代理公司？分别是哪些代理公司？该付姓经理则含糊其辞。
记者在售楼处注意到，路劲大厂阳光城项目公司于7月30日发布公告称，“我公司仅通过商品房买卖合同以及补充协议约定的方式向买受人收取商品房价款，从未通过商品房买卖合同以及补充协议约定的方式以外的任何其他方式向买受人收取商品房价款。在该项目销售时，我公司按照政府审批的备案价格明码标价，不存在任何违规销售行为。”
记者在北三县走访时注意到，按照当时北三县的楼市行情，燕郊当时的每平方米房价已突破了3.7万元、3.8万元，大厂县城的房价已突破了2万元，而与路劲大厂阳光城项目十公里车程的华夏幸福开发的楼盘则突破了2.7万元、2.8万元，早安北京楼盘则突破了2.3万元、2.4万元。不过，也有人认为，尽管如此虚高的房价，也只不过是“有价无市”。而业主提供的路劲大厂阳光城项目网签合同，其备案价为1.46万元左右。该备案价与项目周边的楼市价格差距悬殊。
开发商认为，自己没有收取业主网签合同价之外的任何费用，而代理公司认为，“这些钱肯定交给了开发商，不交给开发商的话，能把房子给业主吗？”
数个亿的溢价款到底去了哪儿呢？有专业人士分析，在房价虚高，而备案价偏低的情况，开发商有通过这一套路来逃避网签并避税的重大嫌疑。
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是民事纠纷还是刑事诈骗？
针对业主维权，路劲大厂阳光城项目公司公告否认收取溢价款 向军 ⁄ 摄
从7月份开始，路劲大厂阳光城项目的几百户业主聚集并依法维权。一个多月来，并没有实质性进展。有部分业主几经维权无果后，选择了司法途径。并去大厂县夏垫派出所报案，被告知“涉案金额太大，派出所没法受理。建议到县公安局报案。”派出所以及律师建议以涉嫌诈骗犯罪去大厂县公安局报案，被一位李姓副局长告知“你们这个案子不属于刑事诈骗，是民事纠纷，需要到法院打民事官司。” 记者问，如果法院不受理呢？“受理与不受理都是法院的事情。”该副局长回复。
8月15日，记者走访大厂县法院立案庭，了解案件受理条件，“你需要先写诉状，必须得有明确的原告、被告和明确的诉讼请求才行。”有诉状就一定能受理吗？该法官回复“那不一定，还需要我们审查。”
一位在大厂司法系统工作了30余年的高级法官告诉记者，“即使你有诉状，也不会给你立案，这么大的群体性事件，能给你立案吗？再说了，本来就是一起刑事诈骗案，应该公安立案侦查。”
中国房地产报记者走访大厂县某律师所， “让公安立案来侦查这种案子？”一位律师呵呵一笑，不作解答。
部分业主尽管选择了司法途径，却未能进入司法程序。截至目前，相关执法单位仍在刑事与民事之间推诿。
