《东地产财经周刊》年终策划
【综述】
面对房地产市场下行趋势，作为绿色地产倡导者的朗诗集团，也不得不另谋出路，开启自己的转型之路：创新产品开发，轻重资产平衡有道，纵向多元的绿色建筑，资产整合的战略创新。作为中国内地首个赴港上市的绿色科技地产公司，朗诗集团继续在前进道路上稳步前行，拒绝盲目拿地开发，保证企业稳定充沛的现金流。经过10余年发展，朗诗已经初步建立起了绿色科技品牌的行业领导地位。
【TRIZ理论运用】
1.拓新思维
作为一个量化、系统的创新理，将TRIZ（萃智）理论的创新思维模型与朗诗集团的开拓创新进行比较，容易发现朗诗的绿色地产战略有着系统成熟的创新思维。
2.系统进化
比较而言，广泛运用于工程技术发明创造领域的TRIZ（萃智）理论，在系统进化上更多强调的是技术与创新的演进。如果将企业本身开拓创新的历程看作一个系统，以朗诗为代表，持续演进的绿色地产理念，可视为创新思维的一种系统进化。
3.矛盾解决原理
从根本上讲，TRIZ（萃智）理论所归纳的40个发明创造原理，其核心在于技术性运用以解决实际问题。相较于工程学科，社会科学其矛盾的解决往往来自于创新主体的觉悟。
本案例中的开拓创新主体朗诗绿色地产高管团队，清楚认识到建筑与人的相对矛盾，进而找出可持续发展的绿色道路。
4.标准解法
标准（或标准化）是个双刃剑，在品质领域，标准化促进了产品质量管控。但同时，对具有鲜明地域特征的房地产业，有针对性地投资开发优于批量制造。因此，就标准问题而提出标准解法的TRIZ理论着手，朗诗针对不同年龄层产品打造的作法值得肯定。
5.知识库
企业的创新与拓展基于企业资源累积，朗诗开拓创新的知识库得益于企业在绿色地产领域的深耕与长期积累。
【背景】
随着经济增速的进一步放缓，结构性调整带来的阵痛仍在继续，中国楼市以往粗放型的增长模式已难以为继。
大环境的改变让一些中小房企猝不及防，对以建设绿色科技住宅为使命的朗诗集团，也开始了自身的转型之路。
2014，作为成交面积的拐点之年，朗诗开始更加关注自身的安全，而非规模的增长。基于此，朗诗由之前业务单一的专业化公司向多元化的集团公司、由重资产型产业向轻资产型产业方向转型。现如今，朗诗集团的业务已经涵盖了地产开发、绿色科技服务、绿色养老产业以及绿色金融服务等板块，多元化版图已初具雏形。
【看点】
科技住宅\"撬动\"上海
朗诗要给年轻人造房子。
今年10月，朗诗青春版科技住宅---上海朗诗未来街区开盘，这是专门为年轻人打造的新生代产品。该项目位于上海浦江南板块这一黄金三角经济商圈的核心位置，由29栋简约古典风格的建筑物结合唯美主义的景观绿化组成。
作为一个年轻化的青春社区，朗诗未来街区特设了篮球场等体育运动设备以及互动交友平台等，使得业主在娱乐之余结识好友，增进邻里感情。此外，该项目将是浦江南板块内首家无线WIFI覆盖的社区，业主可在小区内随时随地无线上网。
与传统开窗换气方法不同，朗诗未来街区采用了负压新风系统，保证24小时呼吸新鲜空气，室内时刻保持清新干净的空气环境。小区配备雨水回收系统，循环使用，节能减排，还能降低生活开支。双层中空玻璃的装配，具有良好的隔音降噪功能，还能有效避免光污染。墙面外保温系统，减少室内热量的流失，让居住更健康，更舒适。项目一期符合国家绿建二星标准，被动节能率高达65%。
未来街区就是通过这种方式\"虏获\"了业主们的心。
之前，朗诗未来街区在南京和苏南亮相，开盘首日推出的房源均在当天全部售罄。朗诗未来街区取得的不俗成绩见证着朗诗产品创新战略取得巨大成功。
朗诗不再仅仅聚焦于中高端人群，它的产品线开始延伸到各个年龄阶层，当然，绿色科技住宅是永恒不变的主题。
正在火爆认筹中的朗诗里程的朗诗里程则是将目光聚集在首次置业人群。
朗诗里程属于自贸区辐射核心区域，将打造成专门配套自贸区的CLD中央居住区。交通非常便捷，项目靠近地铁16号线地铁滴水湖站，入住后将会有社区巴士接驳业主到滴水湖站，车程约10分钟就可到达。社区开车可由两港大道上S2沪芦高速，直达中环。
社区步行10分钟即可到达3条商业街，6个超市，4个学校，3个菜场及3个银行、1个医院等，生活配套非常完善。周边有8大公园环绕，还有上海最大的人工湖--滴水湖，环境舒适。
朗诗里程凭借超高附加值、超高实用率、高舒适度成为刚需群体翘首以盼的不二之选。首推约61-98㎡超值户型，让久居心中住洋房的梦想成为现实！约61㎡\"1+1\"超值附享小复式，买即享约70㎡超值附享空间，不仅附享阁楼，更附享两个超大观景露台。约69㎡超值两房，附享超大观景露台。约82㎡舒适三房，附享超大入户花园。约98㎡三房两厅两卫，6层低密度电梯洋房。
除此之外，朗诗里程配置的10大智能收纳空间与5大科技体系，全面提升居住功能，实际使用面积进一步提升。从而实现科技洋房轻松置业，宽适生活的居住享受。
当然，不管客户定位如何，\"绿色\"仍然是万变不离其宗的主题。
朗诗董事长田明曾指出：\"在中国，建筑能耗占社会总能耗的47.8%，在中国现有的430亿平方米的建筑中，95%都是高能耗的建筑，建筑节能减排的潜力巨大。\"
绿色\"急先锋\"
低碳浪潮下，国内众多传统地产商都发出了进军绿色地产的宣言。而早在2004年，朗诗集团就开始定位做高舒适度绿色节能产品，充当绿色\"急先锋\"。其主打的绿色科技住宅第一品牌的定位，曾为其在资本市场赢得一片叫好声。
迄今为止，朗诗已经在十余座城市把十多万客户送进了健康、舒适、环保的绿色房子。这些房子不安装空调，空气PM2.5指数保持在健康水准，。朗诗在控制室内颗粒物指标方面最主要的就是采用目前较为先进的置换新风系统。无需开窗，新风系统就能把室外新鲜空气置换入室内。朗诗的置换新风系统经过初效和中效两级过滤，严格执行每两小时置换一次室内空气的标准。更具观察意义的是，朗诗地产的住宅，在二手房价格、租金水平与小区入住率三个直观指标上，均领先同区域竞品楼盘。?
这得益于\"朗粉\"的扩散。据悉，朗诗的产品销售中，大概有30%是由老业主重复购买，35%是老业主带动身边人购买。
为了回报业主的忠实拥护，朗诗从未有停止过创新的步伐，力图将最舒适的房子回馈给客户。
8月8日，朗诗布鲁克被动房揭幕。布鲁克被动房是我国首个获德国被动房研究所认证的大型被动房项目，也是第一个同时按中国绿建三星、德国DGNB和美国LEED认证标准实施的项目。
被动式住房主要使用超厚的绝热材料和复杂的门窗，主要通过住宅本身的构造做法达到高效的保温隔热性能，并利用太阳能和家电设备的散热为居室提供热源，减少或不使用主动供应的能源，即便是需要提供其他能源，也尽量采用清洁的可再生能源。
被动房起源于德国，始建于德国，但中国的气候条件与德国有着较大差别，按照德国被动房建设的图纸在中国是走不通的。然而，国内又没有类似的成功案例，为了践行公司绿色可持续的理念，朗诗集团在实践中不断探索，结合长三角气候特征，终于成功建成了布鲁克被动房。与传统住宅相比，布鲁克节省了95%的能源，气密性远优于欧洲标准。
用朗诗人自己的话说：\"本来想摸着石头过河，却发现河里连石头都没有。\"但朗诗人铺设了自己的石头，并成功跨过了河流。
轻资产\"快跑\"
2013年8月，朗诗启动\"深绿\"战略。
朗诗计划用十年时间，实现由\"绿\"到\"深绿\"的战略升级，逐步成为以绿色建筑科技能力为核心，集绿建技术服务、绿色地产开发、绿色养老服务和绿色金融服务于一体的绿色集团公司，这是朗诗走向\"百年绿公司\"的关键步骤。
该战略要求实现两个关键的战略性转型：由业务单一的专业化公司向相关多元化的集团公司转型；由重资产型产业向轻资产型产业方向转型。
作为\"深绿战略\"的深化落地，朗诗在2014年上半年提出了\"资产轻型化，盈利多样化\"的轻资产经营策略。
首先，将更多在自有项目上引入开发商、金融机构等股权合作伙伴，或参股其他开发商项目；
其次，利用朗诗独特的产品技术特色，大力开展小股操盘业务，即是占有项目公司低于30%的权益，同时为该项目提供项目开发管理、技术和品牌输出等服务，这样既能够获得资本投资的收益，又能够获得技术服务和管理输出的收益；
第三，进一步开展代建、定制、技术服务等轻资产业务。
2014年7月29日，朗诗地产间接全资附属公司南京朗铭房地产开发有限公司（以下简称\"南京朗铭\"）联合苏州科技城科新文化旅游发展有限公司，竞得一幅位于苏州市高新区的土地。南京朗铭占该项目20%股份，苏州科技城科新文化旅游发展则占该项目80%股份，朗诗地产将受该项目公司委托，负责该项目的开发管理，并向该项目公司收取相关的开发管理费、技术系统咨询费、品牌使用费等。这是朗诗首次尝试小股操盘的合作形式，也是迈向轻资产运营的重要一步。
这些年来朗诗一直用每年不低于1个亿或者不低于销售收入2%这两个指标来控制研发投入，包括买研发用的地，到欧洲设立公司，养队伍，跟外面大量合作、研发项目，自己内部做大量的研发测试等。
同时朗诗还有企业以外一些紧密、半紧密的圈层，跟很多大学、很多科研机构教授，各方面政府的、非政府的都有合作。田明透露，以后走向轻资产这条路，投入的研发费用会进一步加大。
现在这种模式下，朗诗自己投地，自己百分之百开发，会让设计院画施工图、画图纸，让科技公司提供技术咨询，让物业公司管理，这些收入全部是内部收入。如果做小股操盘、代建多了，那个时候的收入是外部性收入，这些收入加上朗诗原有的一些业务，朗诗的整个收入水平将会提高。
绿色品牌 多元花开
2014年，面对严峻市场环境，朗诗仍然取得不错业绩。
2014年上半年朗诗实现合同销售人民币45亿元，与二零一三年上半年相比，同比增长约30%，基本符合预期。相关评论认为，中国楼市不会出现断崖式的急剧下滑，房地产市场的需求依然保持一定规模，但市场规模的下降或将导致行业出现数年的调整，市场将在新的供求数量级上达到平衡。在背景下，行业集聚度将大幅度升高，企业面临洗牌。
但是，伴随市场竞争的日益激烈，朗诗集团对自己进行了更加明确的布局。用朗诗集团董事长田明的话说：\"朗诗将继续坚持绿色房地产开发，深耕现有市场并稳健拓展新市场，扩大既有优势，通过对市场布局和产品结构的纵深配置，增强抵御行业波动风险的能力。\"
经历房地产行业的\"黄金十年\"之后，朗诗正利用现在的基础，逐步变成一个技术服务型、专业多样化的企业。
集团主要从三个方面进行布局：
一、布局科技。经过十余年的发展，朗诗科技板块目前已初具规模。
二、打造绿色养老产业。朗诗的产品，从室内空气品质到所涉及的温度、湿度、声音等因素，都对老年人有很大好处，这成为朗诗独特的产品优势。今年上半年,朗诗集团首家老年日间照料中心开业,筹备的3家养老公寓南京绿色街区养老公寓、朗诗\"玲珑屿\"、朗诗常州新北绿郡等养老项目也已进入施工阶段,明年将正式面市。
三、绿色金融业务。朗诗2012年成立青杉资本，是投融资一体化的绿色金融平台。同年10月即成功发行了首支规模6亿元的\"朗诗绿碳中国绿色建筑产业发展基金\" 截至2014年一季度，青杉资本已先后发行多支绿色地产基金和信托产品，管理资产规模近50亿元人民币。
根据朗诗的长远规划，虽然房地产业务还会是朗诗最重要的一块，但它在集团业务构成板块中的重要性，会随着朗诗其他业务的增长，逐步地降低权重。未来朗诗资产将倾向于技术程度提高，依靠服务在市场取得更大发展，包括科技公司、能源公司、物业管理服务公司以及养老业务，都建立在现有的基础上。
除此之外，朗诗还积极开拓海外市场。朗诗要越过太平洋，把房子盖到美国去。
2月28日，朗诗美国公司成功获得大纽约地区的Port Imperial South 7号地块，该项目位于新泽西州哈得逊郡的Weehawken市，与纽约曼哈顿隔河相望。目前郎诗美国已经展开3个住宅项目，分别位于洛杉矶、旧金山以及纽约附近，总投资额近3亿美元。
朗诗于2013年初确立了投资美国房地产市场的目标，并成立美国事业部，积极布局海外市场，计划在客户意向集中的城市开发楼盘，并提供留学、移民、生活配套等系列服务。
田明十分看好美国的房地产市场，\"进军海外市场，其实是把鸡蛋装在不同的篮子里，东方不亮西方亮。目前来看，美国市场的投资收益出乎意料，比国内部分地产项目投资的收益更高。\"
不管朗诗集团如何多元转型，其核心始终围绕\"绿\"字，正如朗诗的企业文化--人本、阳光、绿色，朗诗的希望与活力已经融入到了企业的内部，可持续也成为任何一个版块追求的最终目标。
【展望】
收获季节
2014年是朗诗收获的一年。
3月27日，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院组成的中国房地产TOP10研究组发布了2014年中国房企百强名单。朗诗凭借2013年的优异的综合业绩位居51名。
这一年在2014中国房地产500强测评中，朗诗集团排名第55位，较上年上升13位。同时，朗诗获得2014中国房地产开发企业创新能力10强，位居第2名；董事长田明荣获2014中国房地产杰出人物。
朗诗在资本市场的表现也可圈可点。自去年朗诗地产借壳深圳科技在港上市后，朗诗地产不断提升自身的融资能力，于2014上半年，获得抵押银行借款约人民币2.5亿元以及信托融资借款人民币5亿元，正逐步建立自身的财务杠杆。朗诗地产2014半年报显示，集团正在积极为恢复上市公司在资本市场的融资功能做前期准备工作，尽快实现在资本市场的融资。
9月25日，朗诗地产发布公告称公司与相关方签订认购协议，向认购人发行本金额1亿美元三年期优先私募债券，到期利息9.56%。
上市后，朗诗在资本市场显得如鱼得水、游刃有余。2014中国房地产上市公司测评成果发布会暨上市房企高峰论坛上，朗诗因其在经营和产品创新能力上的突出表现，在测评中荣膺创新能力五强。
借助资本市场的力量，朗诗无疑将如虎添翼，为其创新战略和多元化路径创造最有利条件。
【记者手记】
坚守与创新
坚守与创新，在朗诗的发展路径中，体现得淋漓尽致。
它坚定自己的初衷：走绿色发展道路，坚持在绿色建筑技术上建立起自己的优势。它做到了：朗诗地产借壳上市，登陆香港联交所时，它已经成为中国绿色地产领域最具知名度的地产品牌。
朗诗以成为\"百年绿公司\"为愿景，\"绿色创新未来\"是朗诗的使命。秉承\"崇尚人文、尊重创新\"的价值观以及\"朗诗 永远在路上\"的企业精神，未来十年，依据公司资源和禀赋条件、尤其是外部环境的变化趋势，朗诗将逐步转型为一家以绿色科技能力为核心，集绿色技术服务、绿色地产开发、绿色养老服务和绿色金融服务于一体的纵向多元的绿色集团公司，这是朗诗的\"深绿\"战略。
《东地产财经周刊》编辑部
