文|李诗韵 8号楼工作室
在深圳家长眼里，孩子中考比高考难多了。数据显示，2019年，深圳有8.5万名学生参加中考，但全市公办普通高中仅能提供3.5万个学位，深圳公办高中录取率不及50%。
深圳罗湖区，仅一街之隔的小区嘉湖新都与洪湖东岸，在小区配套、建成年代差不多情况下，前者售价每平米10-12万，后者约5万每平。皆因嘉湖新都自带名校水田小学和深圳中学（初中部）学位，而洪湖东岸并不带优质学位。
类似地，北京名校遍布的东城区、西城区以及海淀区，高达千万售价的二手学位房并不是稀奇事。紧缺且分配不均的教育资源，成为推高一个城市学位房售价的利器。
为了解决教育分配公平、学位房房价高居不下等问题，多地也是出台了相应政策。
4月底，北京发布通知称，自2020年7月31日后在西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请小学时，将不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。此前，广州天河区也提出公办初中“多校划片”。
在这些教育改革政策下，学位房会“凉凉”吗？择校热能不能如愿降温？对此，智谷趋势研究员黄汉城向识局表示，“多校划片”“六年一学位”政策的出台，从小的方面说，是希望能够给学位房降温，推动教育公平。从大的方面讲，则有利于降低当代年轻人的养育成本。
诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱认为，政策在短期内是可以对学位房起到一定降温作用。例如政策之前的学区房业主如果家里有孩子要上学也会放弃换其他学区房的机会。此外，六年一学位，导致房子的换手率相对较低，“多校划片”有房子也不一定能上对应的好的学校，也让很多家长放弃购买学区房的机会。
黄汉城表示，改革措施可能会同时起到两个效果，第一是学位房变成学区房之后，打破了住宅附加学位的唯一性，最顶尖的学区房价格会下降。第二是对学位房起到降温效果。
但事实上，自2015年起，深圳就在各区探索试行大学区招生制度。此外还强调“实际居住”，以社区网格中心登记的人口居住信息作为核实实际居住的依据。而在种种制度下，深圳仍出现上述相隔一街学位房房价翻倍的情况。
因此，黄汉城认为，想要从根本上解决问题现有的政策还是不够的，必须想尽一切办法让全市教育资源均衡化，让师资力量在全市范围内流动起来，提高郊区教学质量。“这不单单是教育领域的改革，而是涉及面广泛的综合性改革。”
“多校划片”推行还需搭配公开透明的监督机制
识局：近期北广深等城市均有针对学位事宜进行调整，对此你是怎么看的？出台类似政策的目的是什么？希望达到怎样的效果？
黄汉城：“多校划片”“六年一学位”政策的出台，从小的方面说，是希望能够给学位房降温，推动教育公平。
从大的方面讲，则有利于降低当代年轻人的养育成本。2017 年，中国新出生婴儿数为 1758 万，2018 年出生 1523 万，2019 年出生 1465 万。当代人不敢生、不想生的原因之一，就在于超大城市的养育成本十分高昂，教育是其中典型的代表。
要上一所好学校，家长就必须购买一套几百上千万的学位房，无疑承受了巨大的压力。给学位房降温，让更多孩子有机会上好学校，无形中有利于提高社会的整体生育水平。
不过有一点需要强调，通过电脑派位、公证抽签等方式实行多校划片，仍然存在着暗箱操作的可能性，使得“教育公平”打上折扣，变成了另外一种不公平。因此，一定要同步推行更加公开透明的监督机制。
识局：在媒体报道中，可以看到一些优质学位房涨幅惊人甚至达到50%，房子每平单价高达十余万。而一些银行在放贷对老旧的优质学位房也较为“宽容”。在坚信优质学位使用后还能卖出好价钱的观念下，是否会催生投机炒房一族？从而使得刚需房也充满泡沫。
黄汉城：西城区部分学位房上涨，是因为政策的实行有节点，存在着几个月的窗口期，有些家长想赶在政策生效之前搭上最后一班车，大家一拥而上，市场集中释放出购买力。随着改革的落实以及深化，优质学位房会逐步降温。
过去优质学位房一直是楼市当中的硬通货。很多家长为了“让孩子不输在起跑线上”，就算背负高额债务也要让孩子上一个好学校。
这种对于优质教育资源的追捧，使得学位房的溢价特别高。一些残旧到完全无法居住的“老破小”，以及各种没有实际居住功能的“跑道房”、“楼梯房”等，只要学位够顶尖就会遭到哄抢，卖出天价。学位房的价格已偏离其自身的使用价值。
这也是投机炒房一族愿意扎推学位房的原因。推动教育公平、资源均衡，有利于挤掉刚需市场的泡沫。
识局：你认为“六年一学位”、“多校划片”等改革措施是否对学位房降温起到一定效果？有购房者认为在改革下，学位房会变成学区房，在未来逐渐沦为“负资产”，你是否认可该观点？
黄汉城：这些改革措施会同时起到两个效果：
第一，最顶尖的学区房价格会下降。因为学位房变成学区房之后，打破了住宅附加学位的唯一性，这种不确定性会增加投资风险，提高交易成本。学区房价格会逐渐复位到原有价值，直至两者匹配。
第二，有机会入读名校，尤其是房价还未炒起来的小区价格会上涨，一定程度上对冲了整个市场的下行。但是总体而言，会对学位房起到降温效果。
学位房变成学区房后，是否会沦为“负资产”不能一概而论。要分两个情况谈论：
在教育资源较为均衡的行政区，学位房变成学区房之后，其附带的优质教育机会并没有完全消失，只是说出现了不确定性。如果该行政区名校集中，多校划片后上一个较好学校的概率，仍然是要高过于其他片区的，房价的下降幅度不会很明显。
在教育资源不均衡的行政区，学位随机性太强，会让几百上千万的单笔投资显得不划算，学区房的价值会得到大的调整。
从根本上解决问题：想尽办法让全市教育资源均衡化
识局：也有观点认为，这样的改革“治标不治本”。你怎么理解学位带动房产价格提升背后的经济逻辑？想要从根本上解决该问题，现有的政策是否足够？未来还需要哪些政策进一步强化？
黄汉城：学位房之所以溢价特别高，就在于在某个特定片区内，学位房长期处于供不应求的状态。
一套套天价学区房的产生，是优质教育资源的不均衡以及严苛的户籍制度共同造成的。这两者其实是一个硬币的两面。正是因为没有能力做到均衡，所以才迟迟无法自由落户，用户籍制度管理这种手段来限制学位分享人群的规模。
想要从根本上解决问题，现有的政策还是不够的，必须想尽一切办法让全市教育资源均衡化，让师资力量在全市范围内流动起来，提高郊区教学质量。
当然，这不单单是教育领域的改革，而是涉及面广泛的综合性改革。
第一，自2012年以后，政府投入的教育经费占比GDP多年维持4%以上，但发达国家普遍都在5%以上，甚至7%，中国的教育经费投入还不足。该比重需要进一步提高，并加大对于薄弱学校的转移支付。
第二，在地方官员的晋升考核当中，对于GDP的考核权重过高，导致地方政府倾向于将有限的资金，投入到能够直接拉动经济增长的“铁公鸡”，对于教育的投资不足。相关的政绩考核应该做出改良调整，形成一套测量民生指数、宜居指数、幸福指数的绿色指标体系，以此加大城市的远郊区县投资教育的动力。
第三，目前，国内教育投资的财政性支出大部分由地方政府承担。但是地方政府财力相对有限，而且各市之间、各区县之间的财力又参差不齐，严重影响了基础教育的均衡化发展。中央及省需要加大调剂分配，并承担起更多的教育财政支出责任。
识局：纵观全球，学位房是中国特色吗？国外是如何解决教育资源分配不均的问题？是否有成功的案例可以借鉴。
黄汉城：西方国家也有学区房的概念，但与中国还是有很大不同。
以美国为例，美国的公立学校也是采用“就近入学”原则，但不要求在该片区买房，只要求家庭在学区内拥有居住资格，因此租房也可以上学。当家庭提供当地水电费账单等居住证明之后，学校无权拒绝孩子入学。
当然，美国好学区的租金以及房价也会比较高。只有负担得起高租金或者高房价，才有机会上好学校。总体而言，美国的租售同权比国内落实得更好。
而中国将入学资格与房子/户口深深绑定，虽然近年来开始探索“租售同权”，但目前就读好学校的主要方式，仍是买房落户，这也算是中国特色。
日本基础教育发达，在解决教育资源分配不均方面值得我们借鉴。自二战之后，日本实行了教师“定期流动制”，法律规定教师和校长不能在同一学校的任期超过一定年限，对于流动的教师还会给予给予相应的津贴。
有数据显示，日本教师平均每6年流动一次，校长3~5年换一次学校。
该制度至今已经实行了70多年，极大地缩小了学校之间的师资力量差距。国内虽然有所仿照探索，但有的地方是按比例流动轮岗，并非涉及所有教师队伍，流出去的教师可能并非特别优秀，也有的地方局限于在本区县内流动，对于郊区薄弱学校的师资状况改善不大。因此还有待于进一步的深化。
像东京都就将所属区、市、町、村分为 12 个区域，每个教师必须跨越三个区域任职。这种流动安排就较好地缩小了地区间差距。
