进入 2026 年年中，楼市拐点信号已经从传闻变为顶层政策定局。国务院正式印发《城市更新 “十五五” 规划》，未来五年总投资规模高达 15 万亿元，成为今后五年稳住房地产大盘、重构房产价值体系的核心抓手。不同于过去短期救市刺激政策，本轮万亿级城市更新不是新一轮大规模棚改拆迁，也不会带来全国房价普涨行情，而是通过存量盘活、主城提质、资源重配，彻底终结同涨同跌的旧周期，楼市强弱分化格局被政策夯实，未来五年房子价值两极分化基本定型，不同城市、不同地段、不同品质房源命运走向天差地别，购房者与持房者必须重新建立置业逻辑。
从顶层定位来看，15 万亿城市更新落地，标志我国城市发展模式迎来历史性转折，由过去向外摊大饼、增量造新城，转向向内挖存量、老城提质增效。十五五规划明确资金投向清晰划分：5 万亿元用于全国地下管网改造升级，覆盖供水、燃气、排水、供热等老旧管线；4 万亿元投向老旧小区翻新、危旧房整治、楼栋加装电梯、适老化改造、社区配套补齐；另有 6 万亿元布局城中村连片整治、老旧街区活化、口袋公园、公共服务配套落地，五年累计改造老旧小区 11.5 万个、城镇危旧房 50 万套，活化上千个老旧厂区与历史街区。政策反复划定红线，严禁大拆大建、严控盲目货币化安置，杜绝新增地方隐性债务，告别早年靠拆迁暴富的炒房逻辑，改造模式以 “留改拆、修缮提升为主”，回归居住民生本质。
这笔万亿级资金投放节奏极具导向性：资源、财政、土地指标全面向中心城区倾斜，远郊新区很难分到大额配套投入，从根源拉开房产价值差距，这也是楼市分化的底层推手。过去楼市下行周期，政策出台往往普惠全城，远郊洼地跟风上涨；而本轮城市更新精准托举主城存量资产，直接塑造 “主城稳、外围弱，优质涨、劣质跌” 的结构性行情，市场拐点不再是全面上涨拐点，而是结构性止跌拐点。叠加央行 3000 亿保障性住房再贷款落地、各地城投进场收储刚需现房，信贷端持续下调首付与房贷利率，政策组合拳共振之下，楼市底部确认，普涨时代正式落幕，分化行情成为长期主旋律。
在 15 万亿红利加持下，三类房产将持续受益，迎来价值修复与流动性提升。其一，一线、强二线主城核心地段、地铁一公里范围内的老小区、学区老破小。经过外立面翻新、管网更换、加装电梯、车位扩容、物业引入改造后，原本户型老旧、配套落后的短板被补齐，15 分钟成熟生活圈优势彻底凸显。监测数据显示，完成系统性改造的核心城区老旧小区，二手房均价普遍回升 8%—12%，一二线热门片区涨幅可达 15%—25%，成交量回暖、议价空间持续收窄，保值属性显著增强。其二，纳入连片城中村改造片区房源，随着片区整体环境整治、道路商业配套落地，片区土地价值稳步抬升，原住民安置需求释放，带动周边二手房流通性走强。
其三，城市核心改善次新房，城市更新收紧核心城区新增住宅用地，未来一二线新房供应九成以上依赖旧城改造，城更项目开发周期长达 5—10 年，核心新房长期供给稀缺，存量品质改善房源供需偏紧，抗跌韧性拉满。
与之形成鲜明对比，三类房源很难吃到城市更新红利，贬值与流动性萎缩压力长期存在，持有风险持续放大。第一，三四线城市、人口外流县城、乡镇房产，即便小区内部完成改造，缺少人口流入、产业支撑不足，购房租房需求疲软，房子难卖难租，总价持续阴跌。第二，一二线城市远郊新区、远郊大盘，前些年大规模集中供地造成库存高企，城市更新资金极少倾斜远郊，配套兑现缓慢、通勤成本居高不下，新房去化缓慢，二手房挂牌周期拉长，降价成交成为常态。第三，零散无连片改造规划、楼栋建筑老化严重、无学区无地铁加持的边缘化老破小，仅能做基础维修翻新，无法形成片区价值提升，长期转手困难，逐步沦为低效负资产。
楼市三级分化格局在十五五周期彻底定型，未来涨跌逻辑一目了然。第一梯队：北上广深及强二线核心主城区，依托城市更新持续完善配套、收紧土地供给、人口产业持续流入，成交量率先企稳回暖，房价震荡小幅上行，优质房产保值增值确定性最强；第二梯队，普通二三线城市中心城区，整体止跌横盘，成交量温和修复，房价窄幅波动，买房只挑现房、品牌房企、成熟配套楼盘；第三梯队，三四线、县城、城市远郊板块，调整周期拉长，房价震荡下行，多数房产保值能力持续弱化。这种分层不是短期行情波动，而是 15 万亿长期资源倾斜带来的定局，强弱分化贯穿未来五年楼市运行全程。
对于普通购房者与存量房东，面对分化拐点需要针对性调整决策思路，避免踩错周期。对于持有多套房产人群，尽早优化资产结构，果断出清远郊、县城、无改造规划劣质房源，借助二手房流动性回暖回笼资金；手握核心主城优质老房、纳入更新片区房源，不必盲目抛售，长期持有享受价值修复红利；背负高额月供、现金流紧张家庭，减持冗余房产降低负债压力，规避市场波动风险。
刚需自住群体不必继续无限观望，当前低首付、低利率叠加城市更新红利窗口期合理择机上车，优先锁定主城配套成熟现房，避开远郊期房隐患；改善置换家庭用好 “卖旧买新退税” 政策，出掉弱势旧房置换品质房源，完成居住升级；投资性购房务必摒弃普涨幻想，不加杠杆、谨慎布局一线强二线核心小户型，杜绝囤积远郊、小城房产投机。
总而言之，十五五 15 万亿城市更新落地，不是一轮楼市刺激大水漫灌，而是房地产行业新旧动能转换的分水岭，楼市拐点实锤，普涨彻底成为历史。未来买房不再闭眼闭眼躺赚，房子价值由地段、配套、人口、政策资源共同定义，强者恒强、弱者走弱的极致分化已成定局。看懂本轮万亿规划底层逻辑，顺势优化资产配置、按需理性置业，才能在楼市新周期守住资产、避开风险。
