//纽约曼哈顿一处办公楼以“骨折价”卖了！出售价甚至不及贷款余额//
高利率下美国商业地产行业正愈显疲态。房地产公司Related旗下一栋位于纽约市曼哈顿地区的办公大楼，即将以极低的价格“血亏”出售。
据知情人士透露，帝国资本控股（Empire Capital Holdings）和投资公司Namdar Realty Group是这栋大楼的买家，同意以不到5000万美元的价格购买曼哈顿西44街321号的这处房产。此外，这笔交易由经纪公司世邦魏理仕来协助处理。
这座10层的建筑位于曼哈顿的地狱厨房街区（原名克林顿区，位于曼哈顿中城西区），面积约为22万平方英尺（2.04万平方米），内部租户包括Battery Studios和广告公司AKA。
这栋办公楼在2018年的购入价近1.53亿美元，而不到5000万美元的出售价格意味着该处房产价格下跌了约67%。
知情人士指出，这笔交易是一笔亏本交易，而且出售金额甚至低于未偿还的抵押贷款金额。据悉，这栋大楼的贷款余额超过1亿美元。
办公楼市场低迷
随着商业地产的价值持续下跌，在写字楼领域，亏本买卖变得更为普遍。
随着借贷成本上升，以及对办公场地的需求随着远程办公的兴起而动摇，美国各地的写字楼估值大幅下跌。目前，新建或翻新的大楼仍然能够吸引租户，但老旧的大楼却难以招揽租户来“填满”办公空间。
过去两年，由于贷款机构和业主难以就定价达成一致，商业地产市场基本上陷入了冻结状态，房东宁愿继续持有办公楼资产，也不希望以“跳楼价”出售。但如今，即将到期的贷款和不断上升的成本，正促使更多的房东被迫止损。
最近出售的其他写字楼包括百老汇大道1740号（1740 Broadway）。资管巨头黑石集团在2014年以6.05亿美元买下了这栋大楼，不过目前黑石已与贷款机构达成协议，以约1.86亿美元的价格出售。这反映了办公楼市场的低迷。
而代表富裕家庭投资商业房地产的帝国资本（Empire Capital）在最近的房地产市场动荡中一直在积极寻求交易。该公司买下了第六大道1200号和梅赛德斯之家的股份。该公司还与合作伙伴合作，于2022年以大幅折扣从黑石和开发商RXR手中收购了第六大道1330号。
//美国商业地产危机四伏！PIMCO预计区域银行的忍耐已近“临界点”//
资管巨头太平洋投资管理公司（PIMCO）最新预计，美国将有更多的地区性银行出现倒闭，因为这些银行账面上的问题商业房地产贷款“非常集中”。
PIMCO主管全球私人商业房地产团队的董事总经理John Murray告诉媒体，作为商业房地产（CRE）领域的贷方，美国地区性银行面临的“真正困境浪潮才刚刚开始”。CRE是指非居住性质的房地产，包括办公楼、购物中心、酒店等各类商业物业。
Murray解释道，关于美联储降息的不确定性加剧了CRE行业面临的挑战，高借贷成本压低了估值并引发了违约，导致作为贷方的地区性银行被困在难以出售的资产上。他表示，大型银行一直在出售优质资产，令他们可以避免进一步损失。
他补充道，在过去18个月中，他的团队一直在抢购一些美国大型银行抛售的CRE贷款。“然而，随着不良贷款因到期而增加，我们预计银行将出售这些更具挑战性的贷款，以减少其问题贷款敞口。”
而区域银行对这种动荡尤为敏感，今年早些时候，纽约社区银行（NYCB）被曝寻求外部资本支撑其资产负债表，导致危机的重要问题与商业地产相关，事件以外部投资者注资超过10亿美元而告终。
对于银行而言，抵押资产价值的下降可能会导致“贷款价值比”上升，也就是贷款金额与实际抵押品价值的比值增加。在极端情况下，甚至可能出现贷款金额超过抵押的房地产市值，给银行的资产结构带来压力。
今年3月，MSCI Real Assets在报告中称，区域银行是近年来唯一没有要求商业地产借款人支付额外首付的银行，这凸显了他们在面对资产估值下跌的脆弱性。上周，Axos Financial Inc.被做空机构兴登堡研究以这一原因成功“狙击”。
MSCI Real Assets报告预计，银行将在今年面临约4410亿美元的到期房地产债务。Murray表示，规模较大银行的CRE贷款已在2008年危机后受到限制，不太可能因为房地产风险敞口出现系统性破产。
与此同时，许多抵押地产投资信托基金由于自身存在问题而逐渐被边缘化，限制了他们承销新投资的能力。Starwood Real Estate Income Trust上个月收紧了股东撤资的限制，以保持流动性避免抛售资产，黑石旗下590亿美元的财产信托基金的撤资请求也有所增加。
Murray表示，主要公共抵押房地产投资信托基金的贷款量已比2021年的水平下降了70%。“从资本市场和基本面的角度来看，利率上升结合衰退压力，给商业房地产带来了真正的挑战。”
