原标题：阳光城集团执行副总裁吴建斌：房企要渡过当前难关 必须把握“现金为王”
本报实习记者 方超 记者 石英婧 上海报道
继监管层一系列发声、约谈警示等“严监管”之后，房地产行业融资环境迎来阵阵寒意，房企投融资被戴上了“紧箍”。
近日，央行发布2019年第二季度中国货币政策执行报告显示，截至6月末，全国主要金融机构（含外资）房地产贷款余额为41.9万亿元，同比增长17.1%，但是增速较3月末下降1.6个百分点。
而根据克而瑞研究中心发布的《2019年上半年全国房地产总结与展望融资篇》，2019年上半年95家典型房企融资总额为7169.2亿元，同比下降3.6%，其中，房企在二季度的融资总量大幅减少。
房企融资环境趋冷的背后则是政策面的不断收紧。其中，5月份，银保监会印发《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》，要求商业银行、信托等金融机构不得违规进行房地产融资。对此，阳光城集团执行副总裁吴建斌在易居沃顿PMBA第八期开班课上表示：“对于房企来说，这个阶段的核心任务就是资金池的水要多，而且是活水”，其直言，“现阶段最关键的是融资活动的现金流”。
融资政策趋紧
房地产行业于经历年初一段融资热潮之后，在“房住不炒”大背景下，房企正迎来融资的“盛夏寒冬”。
报告显示，个人住房贷款余额与住房开发贷款余额两者增速与3月末相比皆呈下降趋势，地产开发贷款余额则同比下降6%，降幅较3月末减小0.1个百分点。而克而瑞的研究报告也认为二季度融资环境再收紧，使得房企在二季度的融资总量大幅减少，达到近两年以来的较低值，从而使得上半年整体的融资额也同比有所下滑。据克而瑞监测数据不完全统计，2019年上半年95家典型房企融资总额为7169.2亿元，同比下降3.6%，环比则增长了16.4%。
这背后，是监管层面对房企融资政策的不断收紧。
5月17日，银保监会23号文明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资。紧接着在6月初市场传出，监管层已将一些拿地激进、制造地王的房企纳入监管，并准备暂停地王企业债券与ABS发行。
梳理可发现，随后严监管趋势越来越明显。其中，7月4日，银保监会开始对部分信托公司窗口指导。7月6日，银保监会相关负责人表示，其针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司开展了约谈警示等。
对此，吴建斌在易居沃顿PMBA第八期开班课上表示：“从7月份开始，每家银行对外给房地产贷款的余额不能增加。这是大趋势。若对资金量的需求是往下走的，那么钱就会回到别的行业去”。对于当前房企融资难环境，其认为，“在这种情况下，中小房企就会面临非常大的融资压力”。
据介绍，易居沃顿案例研究与教育基地，由易居中国与沃顿商学院联合成立，是中国房地产垂直领域规模最大、品牌影响力最广的精英商科机构。基地致力于打造中国房地产行业产学研一体化的大平台和房地产企业升级与经理人发展的生态圈。2012年始，基地已连续成功开办八期中国房地产实战研修项目，累计2000余位企业家总裁和高管学员参加学习。
现金流管理成关键
在不断收紧的融资环境下，房企正通过谋求上市等多种途径谋求顺利“过冬”，“现金流为王”成为诸多房企高管的共识。
克而瑞发布的7月资本月报也显示，95家典型房企7月的融资总额为1534.46亿元，环比上升55.3%，同比上升63.2%，同时，7月融资成本6.86%，环比下降0.57个百分点。对此，克而瑞在报告中表示，在政府的一系列调控下，预计下半年房企的融资环境还是将以收紧为主。
尽管当前房企融资环境不乐观，但是吴建斌认为，“房地产离不开金融，金融也离不开房地产，他们两个是相互支持、相互作用的关系”。对于金融也离不开房地产的观点，其解释称“因为房地产是个巨大的蓄水池，以2018年为例，中国房地产为当年80万亿元的GDP总额贡献了15万亿元”。
对于房企如何破解融资难的困境，吴建斌给出了自己的药方——“现金为王”。
“在现阶段，房企要渡过当前的难关，必须把握‘现金为王’的观点，”吴建斌表示，其进一步解读称，“可以从两个方面优化现金流：一是不买地，退出尚未确权的土地；二是控制已开工的工程进度。”而在吴建斌提出的“均衡”十二条中，即有“要时刻关注经营现金流为正的演练”“资金池里永远要有保命的钱”等关于现金流的表述。
吴建斌同时认为，企业应该将“金融工具用到极致”，“找到企业可以用到的金融工具，将这些金融工具用到极致。无论是跟银行对接，还是跟监管部门的审批申请，工作要细一点，把能保证的尽可能做好。同时，降低对融资的依赖程度，原来依赖度是40%，我建议把这个依赖度调整到20%”。
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