【中信建投宏观】老旧小区改造的潜在影响——国内宏观经济周报

新浪财经

2019.07.1608:25

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来源：文涛宏观债券研究

文：中信建投宏观研究，联系人：黄文涛、徐灼

摘要

城镇老旧小区改造投资可以部分计入基础设施建设。按照优先级排序，改造投资的领域包括：1）水路电气网；2）电梯、停车库等配套设施（解决上楼难、停车难），建设无障碍设施，但电梯安装不强制（在于居民同意），通常是加装室外电梯为主；3）物业管理保障改善后的维护工作（依靠自主协商）、公共服务（完善社区的养老、抚幼、文化室、医疗、助餐、家政、快递、便民、便利店等设施）。

旧改投资的融资难度相对较大。老旧小区改造项目的主要内容是停车位、小区道路、绿化、乱搭乱建、加装电梯、屋面防水、外墙及楼道内粉刷等等，除物业管理、停车位、充电桩、广告投放等具有一定的收益能力外，主要项目未来的现金流收益预期较低，融资难度较大。

投资规模方面，考虑到旧改有部分计入基建、叠加融资困难可能导致部分投资不易落实的问题，旧改实际拉动的基建投资可能相比官方预估要打折扣。基于我们测算的2018年全口径基建投资基数，在下半年旧改拉动2019年基建投资4000、3000、2000亿的假设下，对应拉动今年全口径基建投资增速2.3、1.7、1.1个百分点。从投资内容看，旧改投资可能包含较少的土地购置费、旧建筑及旧设备购置费，因此有望充分促进资本形成对经济增长的拉动率。但如果各地旧改投资资金来源对地方财政的依赖性过强，可能会对政府最终消费支出产生一定的挤出作用，进而制约消费对经济增长的拉动。

从高频监测数据看，生产短期回落，汽车零售回升。生产方面，发电耗煤增速回落，高炉开工率回落，尿素企业开工率回升，浮法玻璃产能利用率持平。价格方面，上游原油价格回升，煤炭价格持平，铁矿石价格分化，中游钢铁价格回落，有色金属价格分化，水泥价格回升，玻璃价格回升。库存方面，上游原油库存回落，煤炭库存分化，铁矿石库存回落，中游钢铁库存回升，有色库存分化。需求方面，汽车销售回落、商品房销售增速回升，出口运价指数增速回落。

本周央行资金净回笼。央行货币政策工具方面，本周（7月12日）公开市场操作货币投放0亿，回笼2200亿，公开市场操作货币净回笼2200亿。6月末逆回购余额143950亿，SLF余额830亿，MLF余额36810亿，PSL余额35131亿，货币政策工具余额216721亿。

正文

一

老旧小区改造的潜在影响

城镇老旧小区改造投资可以部分计入基础设施建设。老旧小区是建成时间20年以上、市政配套设施老化、公共服务缺项较多的城镇小区。改造投资的领域包括：优先级一：水路电气网；优先级二：电梯、停车库等配套设施（解决上楼难、停车难），建设无障碍设施，但电梯安装不强制（在于居民同意），通常是加装室外电梯为主。优先级三：物业管理保障改善后的维护工作（依靠自主协商）、公共服务（完善社区的养老、抚幼、文化室、医疗、助餐、家政、快递、便民、便利店等设施）。

旧改投资的融资难度相对较大。旧改融资的原则是居民主体、社区主导、政府引领，企业、中央补助。主要资金来源包括中央资金补贴、地方财政预算内支持、居民个人承担、单位出资、专营单位投资、引入金融机构融资等。老旧小区改造项目的主要内容是停车位、小区道路、绿化、乱搭乱建、加装电梯、屋面防水、外墙及楼道内粉刷等等，除物业管理、停车位、充电桩、广告投放等具有一定的收益能力外，主要项目未来的现金流收益预期较低，融资难度较大。

以《河北省老旧小区改造三年行动计划》为例，地方财政是投资的主要资金来源。全省老旧小区改造三年总任务，共需改造资金129.6亿元，分别来自于财政、社会、居民个人。社会可筹集资金约11.7亿元，其中，市政专营单位可筹集约6.5亿元，主要承担水、电、气、暖、信地下管网改造、线路整理等；小区原产权单位可筹集约5.2亿元，主要承担“三供一业”分离小区改造。居民个人可筹集约5.6亿元，主要用于屋面、楼道、单元门禁等建筑物本体改造。其余112.3亿元由市、县两级财政筹集，主要负责老旧小区安全设施、居住功能完善及环境整治等改造项目。

投资规模方面。国务院参事仇保兴今年3月曾指出，据初步估算我国城镇需综合改造的老旧小区投资总额可高达4万亿元，若改造期为五年，每年可新增投资约8000亿元。考虑到旧改有部分计入基建、叠加融资困难可能导致部分投资不易落实，旧改实际拉动的基建投资可能相比官方预估要打折扣。基于我们测算的2018年全口径基建投资基数，在下半年旧改拉动2019年基建投资4000、3000、2000亿的假设下，对应拉动今年全口径基建投资增速2.3、1.7、1.1个百分点。从投资内容看，旧改投资可能包含较少的土地购置费、旧建筑及旧设备购置费，因此有望充分促进资本形成对经济增长的拉动率。但如果各地旧改投资资金来源对地方财政的依赖性过强，可能会对政府最终消费支出产生一定的挤出作用，进而制约消费对经济增长的拉动。

二

高频数据跟踪：生产短期回落，汽车零售增速回落

2.1 上游：原油价格较快回升

本周（7月11日）RJ/CRB现货指数环比变动1.75%。CRB现货指数回落0.24%。原油价格较快回升，库存有所回落。OPEC一揽子原油价格环比回升6.53%，WTI原油期货结算价周环比回升5.99%，布伦特原油期货结算价周环比回升5.09%。库存方面，上周EIA原油库存环比回落0.19%，API原油库存环比回落1.65%。

煤炭价格持平，库存分化。本周（7月10日）环渤海动力煤综合平均价格指数环比持平。6大发电集团煤炭库存可用天数（直供总计）（7月12日）较上周回升0.98天；六港口炼焦煤库存环比回落5.96%。

铁矿石价格分化，库存回落。7日12日铁矿石综合价格指数环比回升0.57%、国产矿价格指数环比变动 1.87%、进口矿价格指数环比回落0.15%。港口库存本周环比回落0.69%。

2.2 中游：生产短期回落

钢铁价格回落，库存回升，高炉开工率回落。本周（7月12日）Myspic钢铁综合价格指较上周回落0.60%，其中螺纹钢、热卷价格、冷板价格分别环比变动-0.90%、-0.57%、-0.06%。库存方面，主要城市主要钢材品种合计库存环比回升。高炉开工率本周环比回落0.28%。

有色金属价格和库存分化。本周（7月13日）LME铜、铝、锌、铅、锡、镍价格分别环比变动0.98%、1.32%、1.37%、6.06%、-0.32%、5.27%。库存方面，本周LME铜、铝、锌、铅、锡、镍库存分别环比变动-4.88%、-3.89%、-10.41%、1.13%、-0.31%、-4.21 %。

其他行业中，发电耗煤增速回落，7月上旬发电耗煤同比增速-17.83%。水泥价格回落，7月12日全国水泥价格指数周环比回落0.89%；分区域看，东北水泥价格持平，华东、西北、西南、中南水泥价格回落，华北水泥价格回升。尿素企业开工率回升，本周山东尿素企业开工率回升至59.70%。玻璃价格指数回升，浮法玻璃产能利用率环比持平。汽车轮胎开工率回落，全钢胎与半钢胎汽车轮胎开工率分别变动-1.684%、-1.927%。

2.3 下游：汽车零售增速回落

下游需求方面，汽车零售增速回落。7月第1周汽车零售同比增速-7%。商品房销售增速回升，7月上旬30大中城市商品房成交面积同比增速18.59%。其中一线、二线、三线城市商品房销售增速分别为37.38%、22.13%、3.99%。

出口方面，出口指数增速回落。本周中国出口集装箱运价综合指数同比增速回落1.9个百分点。分航线看，中国对澳新、南非、南美航线出口指数的降幅减小，中国对地中海、东南亚、欧洲航线出口指数降幅扩大，中国对东西非、美东、美西、波红航线出口指数增速回落，中国对韩国、日本航线出口指数回升。

2.4 总结：生产短期回落，汽车零售增速回落

从高频监测数据看，生产短期回落，汽车零售回落。生产方面，发电耗煤增速回落，高炉开工率回落，尿素企业开工率回升，浮法玻璃产能利用率持平。价格方面，上游原油价格回升，煤炭价格持平，铁矿石价格分化，中游钢铁价格回落，有色金属价格分化，水泥价格回升，玻璃价格回升。库存方面，上游原油库存回落，煤炭库存分化，铁矿石库存回落，中游钢铁库存回升，有色库存分化。需求方面，汽车销售回落、商品房销售增速回升，出口运价指数增速回落。

三

流动性观察：市场资金利率整体回落

市场资金利率整体回升。本周（7月12日）1天、7天、14天、21天期银行间市场质押式回购加权利率分别为2.2857%、2.4486%、2.7076%、2.8977%、3.5504%、3.1621%，环比上周分别变化115.42、34.06、27.67、24.66个BP；1个月、3个月回购利率变化65.16、38.75个BP。7月12日隔夜、1周SHIBOR分别为2.2350%与2.5590 %，环比上周分别变化118、28.8个BP。7月12日1、3、6个月同业存单发行利率分别为2.6243%、3.1016%、3.3389%，环比上周分别变动16.55、2.99与-14.76个BP。R001-DR001之差为4.82个BP，环比上周变化-2.53个BP；R007-DR007之差为-4.39个BP，环比上周变化1.90个BP。

十年国债收益率回落，人民币对美元贬值。10年期国债到期收益率环比上周回落1.74个BP至3.1531%。汇率方面，美元兑人民币中间价6.8662，较上周贬值0.051%，即期汇率为6.8783，较上周升值0.003%。