华润广州楼盘陷学位风波 涉嫌虚假宣传遭业主质疑
翁榕涛、童海华
在快马加鞭地布局广州市场后，华润置地有限公司（01109.HK，以下简称“华润置地”）正迎来一场学位风波。
近日，有广州华润天合小区业主向《中国经营报》记者反映称，华润天合项目曾以配套“双名校”作卖点进行销售。然而如今在小学、幼儿园配套方面都出现了问题。
据业主陈佩（化名）提到，“近期业主维权的原因，一是原本宣传的华阳小学分校变成了奥体东小学，二是华润天合尚居（A区）小区业主无法优先入读配套的幼儿园。”
对此，天河区教育局相关负责人表示，华润天合尚居（A区）和天合尚悦（G区）为两个不同小区，其中G区拥有优先入读小区配套幼儿园的权利，而A区则需要参加全区摇号。
陈佩却认为，“华润天合A区与G区同属一个开发商，为何有不同待遇？”一位接近此事的华润置地内部人员向记者透露，此事的主要原因还是因为天河区教育资源不足所导致。
配套名校“改头换面”
据了解，华润天合作为华润置地进军广州的首个项目，位于天河区奥体中心牛奶厂板块，于2016年12月开卖，项目别墅包括联排和华润置地首创的合院别墅，面积为180~260平方米，洋房则包括90~140平方米的三房至四房单位，总户数为1600户左右。
由于项目并非在市中心，加上还没有地铁配套，目前约48000元/平方米的价格显得有些过高。业主林鹏（化名）告诉记者，“当时在牛奶厂的几个楼盘中，华润天合主要以优质教育而出名，不少业主也是看中其名校宣传而来，但现在却出现了心理落差。”
记者从华润天合的项目宣传单可以看见，其确实打出了“门口双名校配置”“区内唯一拥有幼儿园、小学名校楼盘”等宣传口号。陈佩向记者表示，在购房时销售人员曾暗示配建小学为广州市天河区华阳小学，幼儿园则为广州市幼儿师范学校附属幼儿园。
广州市天河区人民政府官网公布的《2019年天河区公办小学招生地段及招生计划表》显示，华润天合小区配建的小学为广州华阳教育集团新办成员校奥体东小学，并非之前业主认为的华阳小学分校。
据了解，华阳教育集团于2018年9月份成立，是由天河区教育局所组建，集团以华阳小学为核心校，侨乐小学、石牌小学、珠村小学为成员校，华阳小学校长为教育集团理事长，成立目的是为了充分发挥名校的优质资源，帮扶周边教学质量偏弱的学校。
办学27年的华阳小学变成刚成立不久的奥体东小学，业主们因此质疑华润天合在销售过程中涉嫌虚假宣传。华润置地方面回复本报记者称，由于学校命名权是由教育部门决定，存在不确定性，因此，在销售过程中，华润置地方面的宣传物料和对外销售说辞中均未就配建小学的名称进行任何承诺。
天河区教育局方面回应称，奥体东小学作为华阳教育集团成员校之一，可使用华阳教育集团统一标识，教育局同样承诺针对天河区奥体东小学提供优质师资资源。作为华阳教育集团的成员校，刚成立的奥体东小学可以借鉴华阳小学的教学模式，并且也可能有华阳小学教师抽调支援，但仍然难以被称为“名校”。
在华润天合配套小学事件仍在发酵的同时，小区配套幼儿园也出现了学位问题。陈佩表示：“小学的事情还没解决完，幼儿园又出现了问题，在购房时许多业主都背负了数百万的负债，已经挺不容易的了，没想到还会遇到这些事情。”
幼儿园陷学位风波
据业主们反映，华润天合配套的广州市幼儿师范学校附属幼儿园（东园）（以下简称“广州幼师附幼（东园）”）也是售卖时承诺的配套名校，于2018年建成交付，今年开始招生，按照2014年楼盘所在地块出让时，规划部门对地块规划条件的复函，幼儿园用地面积4500平方米，规划规模为15个班。
广州幼师附幼（东园）本是华润全体业主可享受的权益，但最近因为区域划分的问题，面临“同区不同权”的窘境。然而，此前幼儿园登记入读通知和开发商在宣传介绍中，均未提及A、G分区而且权益不同的问题。
今年3月中，华润业主收到一份广州幼师附幼（东园）出示的针对华润天合小区的《业主子女登记入读通知》，其中指出招生范围是整个华润天合小区，当时默认为华润小区全部业主均能优先入读，然而到了5月份，华润天合A区业主打算报名入读时，才发现招生情况有所变化，由于幼儿园建在G区内，仅有G区业主能优先入读，A区超过500户业主需要全区摇号。
陈佩表示，“公办幼儿园的学位是肯定不够的，所以如果要摇号，A区业主很可能出现自己家门口的学校上不了的问题，这和教育局规定的‘就近入读’原则也不符合。”《2019年广州市天河区幼儿园招生工作方案》中明确，教育部门办幼儿园小区配套园区，优先考虑符合条件的本区户籍小区子女入读。
一旦A区业主要参加摇号，意味着要与其他小区的业主进行竞争。截至5月23日，记者查询广州市教育部门公布的数据发现，广州幼师附幼（东园）小班电脑派位计划为90人，而报名人数为156人，报名人数已远远大于计划数，这意味着部分摇号失败的人要被分流到其他幼儿园，甚至可能面临无法入读公办幼儿园的处境。
林鹏称，由于业主进行维权，教育局方面也做出了口头承诺，表示新开办的广州幼师附幼（东园）会依牛奶厂四楼盘户籍幼儿实际入园需求开设班级，今年9月份有需求的孩子都能入读，但明年A区业主仍需要摇号，未来能否入读还存在不确定性。
据记者查询广州市规划和自然资源局信息，天合尚悦花园(华润天合G区)位于天河区规划单元编号AT1003040和AT1003041地块，规划为居住用地，配套有中小学用地；天合尚居（华润天合A区）为AT1008046地块，规划为商住用地。
华润置地相关负责人告诉本报记者，实质上A区和G区被视为一个住宅小区更符合实际情况，因为A区和G区竞得人是同一个主体，受让主体的股权结构、实际控制人、董事成员、经理均全部相同，竞拍土地及开发过程中也是整体平衡规划指标，综合考虑过代建小学及幼儿园的成本问题。5月10日，华润方面已经递交《请示函》，恳请教育局优先满足A区和G区居民适龄儿童就近入园的需求。
广东宏力律师事务所吴凯律师向记者分析，“幼儿园不属于义务教育范围，公办幼儿园所属小区业主优先入读的范围也只能由规划报建时的情况确定，不同地块容积率、公建配套面积是分别确定的，不能仅因小区名称相同就认为可以共享配套。”
“双名校”宣传涉嫌违规
近年来随着房产销售火热，一些开发商利用学位房进行虚假营销的现象，多年来层出不穷，难以杜绝，这种行为也违反了广告法的相关规定。
2019年3月，《南方都市报》报道深圳市龙华区壹城中心小区业主花四五百万元冲着“名校学位”买房，却因为区教育局的规定要被分流。多位业主反映称，龙华第二实验学校就建在小区旁边，当初购房时开发商也承诺买房可就读此名校，购房后却要被分流到还未建成的龙华创新实验学校，部分业主感到难以接受。
2016年国家工商总局公布的《房地产广告发布规定》正式实施，该规定要求，房地产广告必须真实、合法、科学、准确，不得欺骗、误导消费者，不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。包括“买房可上名校”“保证高投资回报率”“为入住者办理户口、升学”等房地产广告的承诺表述都将被视为违规。
房地产虚假广告普遍存在的症结在于，开发商与购房者信息不对称。毕竟，房地产开发周期较长，房子的具体情况公开渠道披露较少，业主要等到一两年甚至数年交房后才发现问题。这种信息不对称，成为购房者难以维权的关键。
根据广告法中的第四条：广告不得含有虚假或者引人误解的内容，不得欺骗、误导消费者；第二十六条中也指出，房地产广告中房源信息应当真实，不得含有对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传。
吴凯律师表示，明确宣传楼盘带名校肯定违反广告法，华润天合广告宣传是否违法，还要看具体宣传内容，最终由工商行政部门认定。
