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北京“317调控”满两年 二手房价格累计跌幅超10%

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北京“317调控”满两年 二手房价格累计跌幅超10%

央广网北京3月18日消息(记者刘飞)据中国之声《新闻纵横》报道,为促进北京市房地产市场平稳健康发展,2017年3月17日,北京市住房和城乡建设委员会、北京住房公积金管理中心等五部门联合印发了《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》。这份包含“认房又认贷”“上调首付比例”等规定的通知,在当时被称之为北京“史上最严调控政策”。

到如今,北京“317调控”已满两年。根据链家贝壳研究院数据显示,今年2月,北京二手房均价比2017年3月的高点下跌11.3%,市场均价回调,市场活跃度也低于调控前。两年过去了,北京房地产市场交易需求产生了怎样的变化?未来房价的走势又如何呢?

2017年3月17日,北京市住建委等五部门联合发布《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》,陆续出台了“认房认贷”等调控措施,当时一度被称为是“史上最严格的调控政策”。从2017年4月份开始,北京住宅网签量下滑,7月跌至谷底,此后逐月缓慢回升到1万套左右。

对于一系列调控措施的影响,北京市房地产法学会副会长、首都经济贸易大学教授赵秀池表示,人们买房的预期发生了改变,市场上投机性需求踟蹰不前,以自住的刚需和改善性需求为主,租赁住房也成为了一种重要的住房供给方式,房地产市场得到平稳健康发展。“317调控”两周年,新建商品房价格稳定,存量商品价格下降。

链家贝壳研究院发布了《“317”两周年北京二手房市场数据报告》。这份报告的数据显示,在北京二手房价格方面,2017年“317调控”后,北京二手房价格连续9个月下跌,累计跌幅达到13.5%;2018年全年均价同比下跌3.3%;进入2019年,随着前期积压需求的释放,均价止跌。链家数据显示,2019年2月北京二手房均价为59898元/平,较2017年3月的高点仍下跌11.3%。

而在成交量方面,这份报告指出,“317调控”后,北京二手房市场成交先经历了调控初期的急剧下滑,到2017年年末市场开始小幅修复;进入2019年,季节性因素叠加政策松动预期,市场又出现一波轻微回升。贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出,从当前市场形势看,北京房地产市场调控已经取得明显效果,二手房成交量调整至历史的中等水平,价格累计跌幅也超过10%。新房供应增多可以缓解市场紧张情绪。2018年和2017年相比最大的不同在于北京新房的供应量明显增多,这对二手房市场形成了一定的分流,也缓解了房价快速上涨的压力。可见,保持一定量的新房供应是稳定市场的基础。均衡的新房及二手房市场的供应结构非常重要。

许小乐认为,从“317调控”后,北京二手房市场成交明显下降,后期市场的修复主要来源于首次置业者和换房者的自住需求,投资需求下降明显。他指出,2018年四季度,北京主要接触到投资性需求占比的经纪人仅为1.2%。在政策严厉、市场低温的情况下,二手房市场交易主要由自住需求支撑。

他说,房贷是短期市场决定因素,2017年“317调控”后出台了“认房认贷”的政策,大幅提高了“卖一买一”换房者的购房成本,并且房贷利率持续上浮也增加了购房者的成本,致使成交量下降。刚需是市场的底火,从历次市场调控的表现看,市场的起伏主要是看刚需能否或者是以什么样的速度进入市场。引导刚需平稳释放对于保持市场的稳定非常重要。换房是市场的交易主力,目前北京二手房市场上百分之六七十是换房需求,换房的杠杆风险比较低,那么,未来可以考虑适当降低房贷成本以适度满足换房改善的需求。

国家统计局最新数据显示,今年2月份,北京二手住宅销售价格环比上涨0.2%。与此同时,从一线城市总体情况来看,北京、上海、广州、深圳4个一线城市新建商品住宅销售价格比上月环比上涨0.3%;二手住宅销售价格环比上涨0.1%。中原地产首席分析师张大伟表示,北京等部分城市有了一些轻微复苏的可能性,但市场总体平稳。“应该说它们的主要特征都表现在二手房市场的价格。另外,这些城市大部分都是前期下调比较明显的,特别是北京、深圳、厦门、南京最近都有价格出现波动的苗头。”张大伟说。

有数据指出,随着需求在春节后的集中释放,北京二手房成交量已于3月第一周有所回落,预计后期市场成交大概率出现正常下降。

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