本产品标的资产为位于北京和山东烟台两地的家具、家居生活广场。本次CMBS产品的成功发行有利于红星美凯龙优化资产结构，创新融资模式，提高资金使用效率。
作者丨REITs研究中心
2018年12月17日，红星美凯龙北京&烟台家居卖场CMBS产品成功发行，该产品总规模26亿元，优先A1级和优先A2级的发行利率分别为5.80%和6.30%。
该产品标的资产是位于北京和山东烟台两地的家具、家居生活广场。本次CMBS产品的成功发行有利于红星美凯龙优化资产结构，创新融资模式，提高资金使用效率。
此外，于2017年9月，红星美凯龙发行了国内首单家居卖场CMBS，目标资产是位于上海和天津核心区域的两栋家居卖场。
红星美凯龙执行董事、董秘郭丙合表示，公司在保持规模、品牌等优势的同时，一直根据市场环境、行业格局的变化而变化，尤其是在A股挂牌之后，在内部管理的颗粒度上更细。
在由RCREIT（REITs研究中心）作为唯一战略支持单位的2019房地产金融与资产证券化高峰论坛（参见：2019房地产金融与资产证券化高峰论坛即将盛大启幕！），红星美凯龙执行董事、董秘郭丙合也将作为演讲嘉宾出席。
1.本单产品的交易结构
根据红星美凯龙公司公告，该产品的交易结构如下：
1、由公司作为初始委托人将相应资金信托给信托公司（作为信托受托人）设立单一资金信托（以下简称“信托”），并取得信托项下的全部信托受益权，由信托受托人代表信托分别与北京世博家具、烟台星龙家居（作为借款人）签署相应《信托贷款合同》，约定分别向北京世博家具、烟台星龙家居发放相应信托贷款，其中北京世博家具对应的信托贷款规模不超过 25.5 亿元，烟台星龙家居对应的信托贷款额度不超过 4.5 亿元。
北京世博家具、烟台星龙家居将分别以其各自物业产权及租金收入等应收账款为各自基于《信托贷款合同》约定获得的信托贷款，向信托受托人提供抵押/质押担保，作为信托层面的保障措施。在信托层面，不涉及公司直接为北京世博家具、烟台星龙家居的信托贷款提供保证担保，也不涉及北京世博家具、烟台星龙家居就彼此信托贷款的互相担保。
2、管理人发起设立本次专项计划并向投资者发行资产支持证券募集资金，资产支持证券的投资者通过与管理人签订《认购协议》，认购资产支持证券；管理人（代表本次专项计划）与公司（作为原始权益人）签署《信托受益权转让合同》，以投资者的认购资金代表专项计划向原始权益人购买基础资产（即公司在前述信托项下取得的全部信托受益权）。
3、专项计划存续期间，信托账户在收到从监管账户划付的应偿还的贷款本息后，将收到借款人偿还的信托贷款本息扣除当期必要的信托费用和相应报酬等后，以信托利益分配的方式全部分配给信托受益人，即专项计划。
在专项计划存续期间，如届时专项计划账户内的资金不足以支付优先级资产支持证券的本息，差额支付承诺人补足差额部分，且差额支付承诺人将对北京世博家具、烟台星龙家居的物业运营支出提供相应流动性支持，对专项计划优先级资产支持证券的售回承担流动性支持义务。
2.增信措施
信用增级方式如下：
（一）信托层面
1、北京红星美凯龙世博家具广场有限公司（以下简称“北京世博家具”）以其持有的物业产权为其合计不超过人民币25.5亿元的信托贷款提供抵押担保，以其租金收入等运营收入为其合计不超过人民币25.5亿元的信托贷款提供应收账款质押担保；
2、烟台红星美凯龙家居有限公司（以下简称“烟台星龙家居”）以其持有的物业产权为其合计不超过人民币4.5亿元的信托贷款提供抵押担保，以其租金收入等运营收入为其合计不超过人民币4.5亿元的信托贷款提供应收账款质押担保；
（二）专项计划层面
1、公司承诺对专项计划账户内资金不足支付专项计划费用、优先级资产支持证券的各期预期收益和本金余额的差额部分承担差额支付义务；
2、公司为本次专项计划在开放售回时提供流动性支持，对专项计划优先级资产支持证券的售回承担流动性支持义务；
3、由公司或公司指定的其他主体认购次级资产支持证券。
（三）项目公司运营层面
公司承诺将采取确保北京世博家具、烟台星龙家居保持良好运营状态并及时足额妥善履行北京世博家具、烟台星龙家居相关交易文件项下义务的措施和努力，为北京世博家具、烟台星龙家居提供相应的运营流动性支持。
3.2018年前三季度 红星美凯龙营收和净利润涨幅明显
2018年前三季度，红星美凯龙实现营业收入99.91亿元，同比增长29.40%；归属于上市公司股东的净利润为41.60亿元，同比增长46.50%。
在当下行业不太景气的背景下，红星美凯龙取得的成绩与其近年来在组织架构、营销模式等方面不断调整密不可分。红星美凯龙执行董事、董秘郭丙合表示，公司在保持规模、品牌等优势的同时，一直根据市场环境、行业格局的变化而变化，尤其是在A股挂牌之后，在内部管理的颗粒度上更细。
三季报显示，红星美凯龙前三季度中，增加4家自营商场，新开了2家商场。截至2018年9月30日，红星美凯龙共经营了75家自营商场，196家委管商场。
截至2018年9月30日，红星美凯龙末储备待开业的自营商场共有29家，其中自有22家、租赁7家，计划建筑面积约384万平方米。筹备的委管商场中，有365个委管签约项目已取得土地使用权证或已获得地块。
