当许多人还在为昨日宁波六地拍卖遇冷而大感意外之际，今日宁波春晓两地竟先后因无人竞价而导致流拍。昨日如果叫遇冷，则今日便如一位网友在朋友圈的留言：凛冬将至（美剧《权力的游戏》中的名言）。人们终于感觉，市场似乎有了一点变化。
我们乐居还搞了一次北仑土拍成交价格竞猜，不知道有没有大先知能预见到这流拍结果！这么想想，真是为昨天的东钱湖、咸祥捏了一把汗……
其实今日的流拍昨日已经有了些许“预告”，一块蛮不错的地仅有美的、金茂、万年三家竞拍，且溢价率仅1.7%，最后楼面价仅4730元/平。春晓霸主龙湖，缺席昨日到今日的所有土拍。
有人比喻说：这次的土拍仿佛如高速爬坡的过山车刚刚冲到了峰顶，然后便是一段下滑的路程。
那么是否真是如此？春晓的此次流拍和昨日的遇冷原因究竟是什么？乐居做了一次初步的调查，并且发现了一些很值得玩味的细节。
1、这两块地原来是万年基业的？
今日北仑出让2块地，都是春晓的。和昨天出让的北仑春晓地块相距不远。
出让地块信息
具体位置看下图，这块地的南面和东面都有在建或已建建筑，全部属于万年基业开发的卡美丽亚。
据公开资料显示，卡美丽亚总占地超百万方，总建面约90万方。开发商万年基业集团与宁波的接触开始于2010年，带着“生态港”的概念，计划在宁波国家 保税港区的梅山湾，打造一个命名为“万年基业国际生态游艇港”的海洋经济航母项目。
从2012年开始，万年基业接连在春晓拿地，2013年9月拿下183#地块，总建面15万方左右，2014年2月拿下两块住宅用地，编号为184#和185#，楼面价1414元/平。计容面积约273640.5方。
按照描述吗，这两块地一块在圣山路东，一块在将军山路东。而从最新的卫星图我们可以发现，将军山路东已基本建成，圣山路东的184#地块至今年1月才拿到预售许可证，中间隔了4年，也就是本次流拍地块的南侧，春晓大道北侧。
27万+15万，和原来说的90万方差距甚远。而此后再未听说万年基业继续拿地的消息，即使加上2012年拿的地（网上找不到相关招拍挂信息），也难以达到90万的体量。剩下的体量去了那里？
也许在这里。
从最初流出的万年基业春晓生态港的规划图我们可以发现，原来整个生态港的规划极其巨大。
在184#和185#北侧，还有大量宅地规划。而从位置比对可以知道，其中就包括今天流拍的两块地。
所以，今天的地其实就是原来万年基业规划设计中的春晓生态港中的两块地，连建筑形态、布局和天际线都基本确定了。但是到实际挂牌时，万年却没有出现。反而是昨天的春晓拍地，万年出现了。
联系到今年才开售的184#地块，这中间发生了什么？不过从1414元到5420元，地价倒是上涨了不少，而售价，据透明售房网显示14000—21000的几个区间，4层低密产品18000均价，小高层大约14000。
2、春晓供应量太大了吗？
为什么春晓接连两天土拍都遇冷？
有一个说法是供应量偏大。那是不是这样呢？
据乐居财经了解，北仑春晓常住人口不足3万，目前宁波户均人口大约是2.47，也就是说要满足这些常住人口的居住，大约需要8100套房子左右。
那么目前春晓的住宅供应和存量是怎样的？目前网上可查到供应量主要有世茂海春晓（龙湾）约80多万方（资料显示为3000户）、龙湖滟澜海岸90万方、龙湖景瑞星海彼岸约70万方（资料显示为3579户）、万年卡美丽亚四大盘，小盘忽略不计。仅3个楼盘网上登记户数就已经超9200户，加上昨天出让的又是21.13万方的商住用地。事实上春晓的供应早已超出当地常住人口的实际需求。
所以，要消化这些供应，只有靠大量的新入人口以及投资客。
当然，春晓的世界级湾区概念诱惑力十足，所以到目前为止，各个楼盘都卖得不错，星海彼岸第一批几乎售罄，均价超14000。但是巨大的供应量，如果遇到市场波动，则有可能遭遇冲击。
类似的场景其实在2015年已经有过。
当时的主角是雅居乐。雅居乐曾经于2013年8月竞得春晓160#地块和161#地块，当时楼面价不到1200元。但是众所周知，2013年恰是全国性的深度调控期，故这两块地一直没动，终于在2015年有关部门通过【天一论坛】问政板块，证实已经启动退地程序。
这那两块地后来还有后续消息，有兴趣的网友可上网搜寻。
故此，市场变化起伏属于常态，今次的流拍总比之前的退地要显得理性得多。
3、是地价太高了吗？
而且，北仑春晓这2块被万年卡美丽亚回出来的地也不便宜。昨天北仑CX09-01a地块，起价4650元，成交价也就4730元/平。以北仑区CX04-01-03-01地块为例，起价5720元/，比昨天地块单价涨了23%。
因此有宁波业内人士不禁追问：政府的定价逻辑到底是什么？是他们觉得以后春晓普通住宅要卖15000以上才是合理的吗？
何况今一时彼一时，各大房企年中业绩纷纷披露，但在亮丽报表的背后，债务水平也攀升至了历史高位。在财政部和央行的一次经典的互怼之后，之前的金融关键 词“去杠杆”也渐渐在新闻报道中隐身。
并且2018年严监管态势延续，开发商融资渠道将持续收紧，融资成本继续提高，据本地自媒体：地产新观察披露，最高可到9%。融资收紧、债务攀升的情况下，房企不得不仔细盘算自己的钱袋子，拿地不能再“任性”。
今天这两块地的流拍，可以说是一个偶然事件，但偶然中也藏着必然。当过度的热情退散，人们再次用理性去直视眼前的事物，往往会有新的发现和新的判断。且这些事物时常是隐藏在现象背后的，等待着下一批热情的人们去为每一场狂欢后的损失埋单。
“所有狂暴的欢愉，都将以同样的狂暴结局”——《西部世界》
当许多人还在为昨日宁波六地拍卖遇冷而大感意外之际，今日宁波春晓两地竟先后因无人竞价而导致流拍。昨日如果叫遇冷，则今日便如一位网友在朋友圈的留言：凛冬将至（美剧《权力的游戏》中的名言）。人们终于感觉，市场似乎有了一点变化。
我们乐居还搞了一次北仑土拍成交价格竞猜，不知道有没有大先知能预见到这流拍结果！这么想想，真是为昨天的东钱湖、咸祥捏了一把汗……
其实今日的流拍昨日已经有了些许“预告”，一块蛮不错的地仅有美的、金茂、万年三家竞拍，且溢价率仅1.7%，最后楼面价仅4730元/平。春晓霸主龙湖，缺席昨日到今日的所有土拍。
有人比喻说：这次的土拍仿佛如高速爬坡的过山车刚刚冲到了峰顶，然后便是一段下滑的路程。
那么是否真是如此？春晓的此次流拍和昨日的遇冷原因究竟是什么？乐居做了一次初步的调查，并且发现了一些很值得玩味的细节。
1、这两块地原来是万年基业的？
今日北仑出让2块地，都是春晓的。和昨天出让的北仑春晓地块相距不远。
出让地块信息
具体位置看下图，这块地的南面和东面都有在建或已建建筑，全部属于万年基业开发的卡美丽亚。
据公开资料显示，卡美丽亚总占地超百万方，总建面约90万方。开发商万年基业集团与宁波的接触开始于2010年，带着“生态港”的概念，计划在宁波国家 保税港区的梅山湾，打造一个命名为“万年基业国际生态游艇港”的海洋经济航母项目。
从2012年开始，万年基业接连在春晓拿地，2013年9月拿下183#地块，总建面15万方左右，2014年2月拿下两块住宅用地，编号为184#和185#，楼面价1414元/平。计容面积约273640.5方。
按照描述吗，这两块地一块在圣山路东，一块在将军山路东。而从最新的卫星图我们可以发现，将军山路东已基本建成，圣山路东的184#地块至今年1月才拿到预售许可证，中间隔了4年，也就是本次流拍地块的南侧，春晓大道北侧。
27万+15万，和原来说的90万方差距甚远。而此后再未听说万年基业继续拿地的消息，即使加上2012年拿的地（网上找不到相关招拍挂信息），也难以达到90万的体量。剩下的体量去了那里？
也许在这里。
从最初流出的万年基业春晓生态港的规划图我们可以发现，原来整个生态港的规划极其巨大。
在184#和185#北侧，还有大量宅地规划。而从位置比对可以知道，其中就包括今天流拍的两块地。
所以，今天的地其实就是原来万年基业规划设计中的春晓生态港中的两块地，连建筑形态、布局和天际线都基本确定了。但是到实际挂牌时，万年却没有出现。反而是昨天的春晓拍地，万年出现了。
联系到今年才开售的184#地块，这中间发生了什么？不过从1414元到5420元，地价倒是上涨了不少，而售价，据透明售房网显示14000—21000的几个区间，4层低密产品18000均价，小高层大约14000。
2、春晓供应量太大了吗？
为什么春晓接连两天土拍都遇冷？
有一个说法是供应量偏大。那是不是这样呢？
据乐居财经了解，北仑春晓常住人口不足3万，目前宁波户均人口大约是2.47，也就是说要满足这些常住人口的居住，大约需要8100套房子左右。
那么目前春晓的住宅供应和存量是怎样的？目前网上可查到供应量主要有世茂海春晓（龙湾）约80多万方（资料显示为3000户）、龙湖滟澜海岸90万方、龙湖景瑞星海彼岸约70万方（资料显示为3579户）、万年卡美丽亚四大盘，小盘忽略不计。仅3个楼盘网上登记户数就已经超9200户，加上昨天出让的又是21.13万方的商住用地。事实上春晓的供应早已超出当地常住人口的实际需求。
所以，要消化这些供应，只有靠大量的新入人口以及投资客。
当然，春晓的世界级湾区概念诱惑力十足，所以到目前为止，各个楼盘都卖得不错，星海彼岸第一批几乎售罄，均价超14000。但是巨大的供应量，如果遇到市场波动，则有可能遭遇冲击。
类似的场景其实在2015年已经有过。
当时的主角是雅居乐。雅居乐曾经于2013年8月竞得春晓160#地块和161#地块，当时楼面价不到1200元。但是众所周知，2013年恰是全国性的深度调控期，故这两块地一直没动，终于在2015年有关部门通过【天一论坛】问政板块，证实已经启动退地程序。
这那两块地后来还有后续消息，有兴趣的网友可上网搜寻。
故此，市场变化起伏属于常态，今次的流拍总比之前的退地要显得理性得多。
3、是地价太高了吗？
而且，北仑春晓这2块被万年卡美丽亚回出来的地也不便宜。昨天北仑CX09-01a地块，起价4650元，成交价也就4730元/平。以北仑区CX04-01-03-01地块为例，起价5720元/，比昨天地块单价涨了23%。
因此有宁波业内人士不禁追问：政府的定价逻辑到底是什么？是他们觉得以后春晓普通住宅要卖15000以上才是合理的吗？
何况今一时彼一时，各大房企年中业绩纷纷披露，但在亮丽报表的背后，债务水平也攀升至了历史高位。在财政部和央行的一次经典的互怼之后，之前的金融关键 词“去杠杆”也渐渐在新闻报道中隐身。
并且2018年严监管态势延续，开发商融资渠道将持续收紧，融资成本继续提高，据本地自媒体：地产新观察披露，最高可到9%。融资收紧、债务攀升的情况下，房企不得不仔细盘算自己的钱袋子，拿地不能再“任性”。
今天这两块地的流拍，可以说是一个偶然事件，但偶然中也藏着必然。当过度的热情退散，人们再次用理性去直视眼前的事物，往往会有新的发现和新的判断。且这些事物时常是隐藏在现象背后的，等待着下一批热情的人们去为每一场狂欢后的损失埋单。
“所有狂暴的欢愉，都将以同样的狂暴结局”——《西部世界》
