乐居财经讯 2018年5月23日，中国房地产业协会金融专业委员会举办的“2018中国房地产金融论坛”在北 京启幕，论坛旨在促进房地产、金融业的健康发展，加强房地产与金融的交流合作，为房企提 供更宽广的投融资思路，增进项目与资金对接，展示房地产金融领域的创新成果，挖掘存量、 租赁市场的成长空间。
新派公寓CEO、创始人王戈宏围绕“万亿产业的金融破冰及竞争博弈谋略”发表主题演讲《9问长租公寓》。
第一问，长租公寓为什么这么火？
王戈宏表示，现在中国登记在册的长租公寓品牌已经有1200家。长租公寓成了一个无论是投资界还是开发商来看，是最火爆的行业。
它的原因是什么？不光是这个产业本身的需求，它是有几个很重要的趋势。我们把这个趋势做成一个组合，租售并举、职住平衡。国家现在把租赁放在一个很高度的国策，应该是一个很重要的趋势。因为在任何国家，光买楼是一个增量的市场，存量主要是二手房跟租赁，可能未来十年左右的时间，租赁可能是一个重大的机遇，这是第一点。
第二点，职住平衡。前年欧洲一个媒体评选了世界百大青年城市，北京连百名都没有进。因为什么？有一个指标，一定是要考核年轻人在一个城市里生活和居住的比例。年轻人在北京市在里面工作、学习、创业、奋斗，北京这么多高校、这么多办公室、这么多创业机构，但是年轻人基本是居住。这样的话，北京不是一个青年城市。这是蛮调侃的事情。这次长租公寓做成一次大市场，能不能把年轻人搬到社区来？
全世界的城市都在干一件事情，就是让城市年轻化，包括洛杉矶政府开始鼓励，能不能把低端人口、黑人搬走，把年轻人挪到城市里。洛杉矶正在进行非常重大的城市中心。城市中心里非常重要的一件事，在城市里边建年轻人玩的地方、工作的地方、学习的地方和居住的地方。所以，职住平衡未来在中国也是一个非常大的需求。
其实房地产在全世界，五年以前大家有一个说法，房地产其实有了金融属性。开发商在美国其实是一个很小的行业，美国最大的行业其实是金融行业。房地产金融在美国就是REITs，在英文里，房地产属于两个单词：realty property。realty是一个资产，property是一个不动产。这次咱们发REITs包括存量资产证券化，存量资产就是说我们在城市里新增的已经没有了，都是存量的，最近看链家等很多企业的转型。存量是巨大的市场，但是存量因为在中国的租售比算不过帐，所以存量一直没有得到有效的激发。两个原因：第一个原因，没有人管理存量，让存量获得价值。第二个原因，存量没有很好的金融出路，不能对冲。所以，我个人觉得现在中国的地产新的革命要从房地产转向不动产。所以，不动产选择了存量。
消费者买房子，做投资，保值增值，现在的年轻人，尤其是00后、90后，家里都有房子，而且00后已经18岁。微信上写的文章特别有意思，讨论《90后如何面对中年危机》。现在一般男人都感叹年龄，女人的年龄在别人的眼里，男人的年龄在自己的心里。什么意思呢？现在90后、00后将会变成中国房地产消费的重要的人群，但是，他们不缺房子，他的爸妈有房子。所以，现在更多的年轻人开始要有消费属性。房子除了金融属性，除了一般的居住属性之外，产生了消费属性。
这几个特点：职住平衡、租售并举、房地产、不动产、资产属性、消费属性，对中国房地产下一步可能是一个根本性的刺激。
政府红利，一个政府很少有对一个产业铺天盖地政策扶持，几乎每个月都有。另外，现在新的调控，干脆就不调了，或者先调死了，然后给你开出一个窗户。不用做增量，你来做存量。现在开发商为什么做长租公寓，不做就没收入了。你现在做增量，你到哪儿去做？所以，租赁是一个存量市场，我个人觉得这是一个调控的新国策。第三是职住平衡。年轻人在北京要工作、要奉献，我为什么不能享受北京的文化、北京的精彩？全世界的城市，纽约、东京、巴黎、柏林，为什么非常有魅力？是因为这个城市的活力，除了有文化，还有年轻、还有朝气，但是北京一有雾霾，公园里都是大爷、大妈，没有年轻人。所以，未来年轻人在都市里的生活居住一体化，这在未来是非常大的一个趋势。
房地产转型，现在开发商都知道，你去拍地的时候，第一是拍价格，但价格都是限价的。第二，拍持有，拍持有很简单，谁拍10%、20%、30%，中粮央企现在就是100%。万科现在为什么租赁被人调戏、调侃？它没有办法。所以，开发商自持物业该怎么办？如果不做REITs该怎么办？刚才谈到房地产整个产业的属性开始从房地产向不动产。
很重要的是现在出现了城市更新。刚才提到居住的消费革命，第一个革命，从我们老一辈文化的传统，作为资产，买了房子就是千万富翁了，从这个时代开始转化为消费，我要消费空间。大家有没有注意到一个现象？去年开始全世界有一个研究，他们发现在全世界的很多主要的地方、主要的城市，已经大批量出现了单身。中国去年的一个统计报告，中国现在单身是2亿人口。2亿是什么概念？是美国人口的2/3。欧洲现在出现大量的单身，日本现在出现不婚族。这些单身的消费跟家庭是完全不一样的，单身是不是要去买房子？而且我们现在要谈租赁市场，我们现在巨大的市场需求，但是在供应侧有吗？现在所有的房子，开发区都是为家庭盖房子，越来越大、越来越贵、越来越远，恨不得都是LOFO，有谁为年轻人做房子，年轻人的房子多大合适？全世界只有一个地方的商场做了研究，他认为35平米的一房一厅是最适合都市年轻人。哪家企业？是一个家具公司，宜家。宜家的样板间，有一个35平米。他们做过统计，35平米是一个年轻人在都市里面，当你独立居住的最佳面积。所以，单身的需求非常大。但是现在没有人为单身做产品。我们的开发商一般没有信心做。现在所有开发商产品要么是远，要么是贵。谁在北京的CBD？现在只有我，我在故宫做了一个，我在CBD做了一个，都是满租。我做了四年，方圆三公里之内或没有任何一个品牌公寓在这里，因为做不起来。后来我发现我吸引了大量高层次的年轻人居住，所以单身的产品没有得到很好的满足。
城市中心化。你们知不知道北京现在有两个楼盘的租金现在上得非常快，西边的不说，东边一个是凤凰城，一个是西嘉国际（音），租金涨得很疯狂，可能租金涨得超过20%。为什么？这两个楼盘现在有多企业家、创业者跟投资大佬过来住、老外过来住，使得这两个楼盘的租金上得非常快。现在很多企业家和有钱人开始把自己的别墅租出去或者不住了，住到市中心来，因为市中心所有的资源、所有的配套和所有的东西都可以享受。这些有钱人买了房子不住，在市中心住的现象，又使得租金大面积地往上上。现在有一个说法，“买不起房子也租不起房子”，这是真的。大家不要以为买得起就租得起，曼哈顿的租金一样很贵。这里是一个矛盾，城市中心化居住已经不是年轻人的趋势，已经是有钱人的趋势。这是居住理念的变化。
2问：长租公寓到底是什么？
大家做长租公寓，什么叫长租公寓？长租公寓非常多，区别在哪里？现在很多人认为现在长租公寓产业的真正特点就是精装修跟物业管理。所以现在开发商做长租公寓可以随便做，因为他们把这个理解成了精装修跟物业管理。现在这些公寓我认为的区别其实都不大，进入了同质化的现象。大家经常说我的装修非常好、设计非常好，要有情怀，我在做情怀，我在做社群，我在做服务。其实抛开这几点东西，现在这个行业谁也拎不出来到底有什么区别。我们反过来讲丽思卡尔顿跟四季、香格里拉到底有多少区别？在中国很有意思，一个行业起来，马上很多人去做，然后把行业做死，然后很多人退出。长租公寓刚刚开始，还没想明白是什么行业的时候已经全面在进入。现在你要说开发商不做长租公寓那就是很麻烦的事情，但是长租公寓是不挣钱的，怎么办？这是一个值得大家去思考的。
3问：长租公寓会成为下一个共享单车吗？
前段时间有一篇文章，写长租公寓会成为下一个共享单车，共享单车快废掉了。为什么这两个行业非常像，这个行业有很多很可怕财务的逻辑。现在中国的长租公寓，90%的模式都是包租模式，包租模式就是做差价模式。我给房东钱，我来装修、管理、玩差价，这个模式的前提是房东必须是傻瓜，不会定价。现在不一样了，只要有楼出来，金融街只要有一个物业出来，马上是连锁酒店给2块钱，我们公寓给3块钱，联合办公给5块钱，毛大庆的共享经济给6块钱，共享办公给8块钱，月子中心给10块，房东给谁？这是现象。
你们看一个公式，70%+12+12+6=0。这就是90%的企业，包括大企业不断再融资，融资的量越来越大，40、50个亿，50、60个亿，融完之后紧接着发债。为什么？因为只要发展就要烧钱。今天有一个著名的品牌说资金链断裂，我非常心痛，这个行业变成一个没有钱就活不下去的行业。这个行业，如果你要做一个夫妻老婆店很容易，慢慢做，挣钱了。一旦规模化发展就是要烧钱。为什么呢？
EBITDA是2年，EBIT3—4年，BREAKEVEN6—8年。我已经很保守了，现在很多是10年以上。你做一个项目一定是10年以上你才敢投。比如一个项目你投2000万进去，付了房租3000万等等，你的现金流在6个月之内要留出3000万，6到8年你才形成总现金流平衡，你敢投吗？这是很大的问题。所以，现在规模不经济成为这个行业的典型财务特征，现金流已经无法支撑规模扩张了，这个行业能不能做？
现在长租公寓还有模式之辨。前段时间有一个误区，大家把包租模式作为轻资产模式，不轻不重。不轻不重你要给现金，要给钱，如果150套房子，现金得往外流出3000万。所以，这是不轻不重。轻资产就是国际化的品牌，不用花一分钱，房东按照它的要求装修，它收管理费。但是轻资产属于品牌，在全世界做品牌是最难做的。第二是重资产，买楼。现在的模式有三种：轻、重、不轻不重，98%都是不轻不重。
长租公寓将成为中国下一个烧大钱的产业！不亚于滴滴。这个行业核心问题是融资问题。这个行业现在很尴尬。
4问：创业型长租公寓真有危机吗？
《新京报》在去年有一个报道，叫“银行强势进入长租公寓来围剿长租公寓的产业”。地产系、中介系、酒店系多方围剿。所以，创业公司非常惨。
未来创业公司和开发商系、酒店系，谁能赢得未来？
我现在有一个观点，做长租公寓公寓，如果你把它当成一个房地产生意就麻烦了。其实我们更多的是消费者生意。我们需要非常关心居住空间是怎么打造的，关心消费者的满意度，如果消费者抛弃了你，你规模再大都没什么用。所以，现在讲开发商是拼爹的，他们的长租公寓能不能挣钱，是不是满租，是不是怎么着，他们也不会特别care，他们说反正有人兜。到底是拼爹能成功，还是all in能成功，我不知道，但是好象富二代成功的人不太多。
5问：长租公寓的坑如何跨过？
我们有很多坑，拿楼资源，现在是拿楼有这么多的人，如果你是房东该给谁？你会相信新派公寓，不可能，才3块钱。给月子中心，这个楼在CBD的物业，一年的租金能赚到1000万，我已经被三个月子中心来找我，说王总，你一年挣多少钱？说营业额1000万。他说这样，我给你1500万，你退出去。我如果想挣钱，我就退了。所以物业资源特别特别尴尬。第二，我们的运营效率，我们刚刚开始。第三，技术壁垒。现在哪家公司都花了上百万做一个IT系统，是不是好，是不是有用？也不知道。这都是一个问题。最后，真实的环境问题。国家在鼓励长租公寓，现在长租公寓在工商局是没有名录的，我们注册的名字千奇百怪，有生活公司、服务公司，我们新派公寓叫企业管理人，不能叫公寓。我们新派公寓在全国都不能注册。深圳真是很有希望，深圳特批，你的新派公寓就叫新派公寓深圳管理人，在北京不能叫，这是一个问题。
现在公寓有一个很大的问题是消防的问题，我们所有公寓都不能拿消防证。消防局说对不起，现在中国没有公寓的消防法规，只有酒店、工厂、office，现在这些问题不知道该怎么办。消防我们到底是要做一个完整消防还是不用做？CBD的项目是住宅产权，我当时开业的时候，我申报了消防，被消防局给扔出来了，说你是70年住宅，不需要消防的，结果每年到了年末，消防局的朋友们都会过来问候我一下。他说“哎呀，对不起，上面是上面，下面是下面，我们下面还是要管。”有时我觉得一夜之间长租公寓就会被关掉。所以，政策的坑怎么办？
现在长租公寓能活下去都是什么呢？有资本，有坑也能扛过去，有钱嘛。现在很多人是没有钱的时候，即使前面没有坑，也被你踩出了坑。后来想想真的很可怕，陈道富变成什么了呢？长租公寓我谈了这么多，跟房子一点都没有关系，变成消费者对你是不是认可，资本是不是支持你的行业了。所以，长租公寓的属性正在慢慢发生改变。
6问：资产证券化是不是长租公寓的救星？
长租公寓资产证券化现在发的非常多，现在有一个特别大的问题，最近发的ABS动辄上百亿，但是请问他们有没有百亿的楼在手上？现在开发商银行贷款，各种融资渠道已经很窄了，现在在用类REITs和资产证券化进行融资，REITs在美国是投资品种，如果是变成一个融资品种，开发商用低成本融资，会不会把这个行业做坏？现在发储架式，储架式是拼爹，你的公寓不用有楼，只要爹有楼就可以做。这个时代，资产证券化成了开发商拼爹的时代的话，融资工具该怎么办？
近三年的交易量，去年到今年发行的阻力已经大了，到了2000多亿。其实在房地产的生态链里做证券化很多，比如供应商、房企、物业、租金、按揭，都可以有，在中国这几个方面的证券化会全面展开。供应链金融证券化、购房的尾款、物业的租金以及租金的收益权，还有我们做的资产等等，现在规模越来越大。其实中国的规模跟美国比起来还有差距，中国就算到上个月2200亿人民币，美元也就350亿。但是美国现在的资产证券化，规模到了1.7万亿，我们差了将近60倍。所以，中国类REITs仅占ABS的规模的2.4%，很多还是债。美国的REITs在资产证券化产品的规模在35%，所以中国的规模会做得非常非常大。有一个数据，现在中国所谓的存量资产，到2017年是240万亿。我们20个城市的现有的存量240万亿，中国居民的房产贷款总规模是22万亿。美国人说一旦你们有公募REITs，你们将是全世界最大的REITs市场。所以，大家要赶快准备好，现在干房地产的不要干了，开发商都别干了，干REITs。所以，这个行业为什么受到高度的关注？因为它的市场很大。
类REITs从2014年开始，但有三个比较典型的企业，第一是中信启航，做的是office。第二，鹏华万科，做的是公募基金。第三个是我们把一个楼上市了。我们做了一些很艰难的突破。
当时交易所给我们提的条件是正在全国找项目，说推一个住房租赁的资产证券化的公司，有几个要求：第一，你必须是一个确权的，最好是在一线城市的楼。第二，最低现金流至少有年以上稳定现金流。第三，租金坪效明显提升，比周边涨了100%。这个楼我们2.2买下来，70年住宅，现在的价格是8.8万以上，戴德梁行把我评成了5万块钱，我们这里有很大的增量。第四，中国的长租公寓品牌。这四个加在一起的条件，至今为止只有我们一家合格，去年也很幸运，我们在深交所就挂牌了。
7问：长租公寓为什么能够成为国内首只REITs？
当时我买楼只用了15分钟，用了180天改造，3个月就满租了，使用了四年。这个楼我是用基金购买的，如果这次发了REITs我就卖掉了，而且开发商给了我钱了。人生必须要懂得放弃小钱，要懂得赚大钱。懂得放弃快钱，要赚慢钱。这是我们当时新闻报道，《华尔街日报》采访我。问我，第一，中国什么时候才有真REITs。我说现在已经类REITs、CMBS正在发了，不要问了。中国做事情一定是你在红灯面前都准备好了，绿灯一亮就出来了。不能等到绿灯亮再做，就没戏了。第二个问题，你们做过的全过程感受是什么。我说一定不能太匆急。我身边有很多聪明人，我的团队非常聪明，中间遇到很多问题，因为我们是第一单，根本没有参考，所有的东西都在创新，跟交易所一起工作，中间有三四个人的精神几乎崩溃。我们有一个团队里面的人，在最后一刻马上要发行了，我们的列后还没融到，他前一天晚上，从来不喝白酒，酒精中毒送到医院，他说我差点就没了。我当时说你干吗这样？我们最后的投资落实是24小时才搞定了。所以，你不能很聪明，但是要很智慧，要坚持下去。
。我们的证券代码是119434、119435。一定要看这个细节。我们新派优先130万份，新派权益是140万份，每份100万手，代表了类REITs跟私募基金的区别在哪里，已经彻底突破了200份。政府很有智慧，在公募REITs到来之前让大家做实验和创新，这个东西都做出来了，我觉得我们真REITs的话应该讲不远了。
我买之前这个楼，当时卖了3年，2.1万没有人要。后来我经过改造变成这样。这个项目我们改造成100套，70%住的都是海归，出租率基本上是98%以上。
新派公寓我们干了什么？这个循环是很重要的，当时成立了新派公寓的品牌，然后接下来在右下角，我们做了四五个基金，进行募集收购，然后我们物业资产的改造提升，用了四年时间。
如果你是开发商，这个楼翻了四到五倍，为了赚钱，其实早卖掉了。我当时特别想卖，我觉得可以赚到大钱，但是稍微忍受了一下没有卖。人有的时候不要太贪，忍一忍、吃点亏，现在获得了巨大的收益。
最后，我们的发行，而且我们发行，他们评价我们是中国真正最像REITs的一个类REITs，因为我们把资产份额和资产架构全部都搭建好了，所以我们完成了闭环，这个闭环实现也是我们一家在做的。
另外一个更重要的就是拼爹的现象，现在发的储架都是融资的AAA评价，我们是靠什么？新派公寓非常小，当时我们的评级得了AAA，为什么得了AAA？根据我们资产质量和运营现金流品质、能力，这是在中国是破天荒的。
评级公司做了重大的创新，因为它对新派公寓没有办法评级，没有资产，没有担保，这个楼是基金的楼，他们做了创新，因为有了AAA评级，我们优先级发行的利率当时才是5.3%，你们知道5.3%有多么低吗？现在发行率都在5.8%、5.6%以上，所以这个评级也是一个很重要的。未来我们叫存量资产、叫管理，有没有好的管理品牌，能不能创造很好的现金流，对这个资产的价值有很大的帮助。
今年，我们敲完钟之后，建设银行就跟我谈了，他说你完成一个闭环，建行正在做住房租赁，建行愿意拿银行最便宜的钱支持你，所以很荣幸，我们迅速地就发起了一个首期20亿的一个面对资产证券化基金。银行作为优先进来。
有两个事需要明确：第一，产业是你在瞎闹，还是真正的巨头一个产业，有两个重要的标志，一个标志是巨头有没有进入，所以我认为开发商进入长租公寓是非常对的，如果开发商不进入，我们在瞎折腾，没有任何意义，市场不够大。 第二，银行开始进入，因为银行的钱最是便宜的，所以我们基金发行之后，现在也是得到了关注。
我们做了另外的事情，长租公寓不挣钱，我为了让它赚大钱，我干了一个事情，我未来在REITs里面我的资产管理租金，每年收10%的管理费。
资产未来从2.7亿到过了三年之后再发行涨到3.7亿，一个亿的部分分享资产增值的部分，IRR从8%-18%，我拿20%-40%，什么概念？资产管理者如果他跟资产的价值生长没有关系的话，他凭什么让资产变得很好，租金很高，所以只有给他这个动力。所以我们创造了新的收益模式，长租公寓一定可以挣钱，但是要赚的很智慧。这是我们的一个创新。
我们为真REITs搭建的一个结构，这个结构其实蛮复杂，很多人都盘过，不用管它了，以后我们要上公募的话，应该会特别简单了。
今后千亿级的房地产还会是开发商吗？现在都是开发商。大家注意看，在美国其实开发商上千亿非常难，都是REITs上千亿。我排了前五名的美国的REITs市值，EDR、EQR都是在百亿美金以上。为什么开发商对REITs这么关注，今后你拥有一栋楼上REITs就会成为千亿级公司。
未来在中国真正牛的公司是什么公司？在中国有十个城市，各买十栋楼持有在手上，一百栋楼过五年之后再上REITs，你是什么公司，那种公司非常厉害。未来我们叫开发时代还是叫不动产时代，开始转型了。
长租公寓未来将会是一个什么样的公司？所以我个人觉得它将会出现两种属性：
第一，消费属性，它的品牌定价权很重要。同样在金融街的50平米的一房一厅，所有的人在这开完之后，十家开在一起，谁的定价高。
第二，金融属性，未来谁能融资，谁能做REITs。
应该讲我们长租公寓应该为两类资产创造价值：
第一类是消费者品牌，要变成消费者喜欢的品牌。
第二类是要为资产持有者，让他的楼从一个亿到1.5亿到2亿。这是未来一个很关键的价值。
对于我们的客户群实行“九不租”，如50岁以上的单身大叔不租，因为杀伤力很强。但是我们租美女，租给“三高”人群：高学历、高收入、高颜值，70%是海归，65%是单身女性，颜值非常高，我们为了避免出问题，我们要搞标签化，养宠物不让住，抽烟不让住，两个男的不让住等等。
新派公寓做了四个产品：创客公寓、白领公寓、精品公寓、家庭公寓，为这些人群创造了非常好的居住产品。为租金评效、价值评效创造了非常好系统。
长租公寓租金目标是什么？就是一个青年居住的品牌，然后是一个资产价值的缔造系统。
我从来没有谈公寓，也没有谈房子，也没有谈长租公寓。其实这个行业做成一个消费品牌，如果变成一个资产价值的创造系统的话，才能为消费者创造价值，才能为房东创造价值，他们对你才有依赖，你才有生命力，你才能做资产证券化。
完全不能是很LOW拿房子，做装修，做物业管理，那个已经非常LOW的时代，我们一定要进入真正的核心价值。这才是我们金融和开发商所需要的东西。所以我觉得谁能做到这个东西，肯定未来就是赢家。
我当时在做的时候，没有人投资，只有赛富投资了，当时赛富有几个合伙人，有六个人都否了，只有一个人没有否，为什么否了我？他们说赛富不能投房地产，我说我不是房地产，那你是什么？我是在做消费品。很新鲜，消费者很有意思。中国吃穿行都有消费品牌，住有消费品牌吗？除了酒店开发商是开发品牌，我一定要做未来中国年轻人居住的生活方式的消费品牌。他说好，你要做消费品我就投了，他动员他的权力，七百万美金不用通过任何人节投了。
所以我觉得有的时候一个投资大佬真的有很强的洞察力，当年没有人投的时候投了，现在很热，后来他说一句话说的很对，他说我在看一个创业公司能不能成功，从BP里面有一页就能决定公司的未来，就是它的使命，一个简单、朴素、相对伟大的使命，会让公司走得很远。我们的使命就是“enioy living”，让都市青年人能够快乐地居住，不要再悲催。这样的话我们可能会提供更多的好产品，提供更多的好价值。
