3年完成征收27.4万户居全国前列 棚改“菏泽速度”
颜世龙
天空灰蒙蒙的，大颗粒扬尘夹杂着雾霾拂面而过，地上的公路、街道不是在拓宽，就是在新建，电线如同蜘蛛网般盘亘在人们的头顶。建筑工地里的塔吊或上或下，往返于闹市的渣土车与行人、自行车、电动自行车、电动三轮车、燃油三轮车、私家小轿车互不相让，争抢着时间。
初入牡丹之都菏泽，会被这座城市的高速发展所震惊。这一切源于突飞猛进的“棚改”。正因此，菏泽又被外界冠以“中国拆迁第一市”，棚改规模连续两年位居全国地级市首位。
不过，《中国经营报》记者在走访中也发现，由于棚改的极速推进，伴随棚改货币资金补偿出现的楼市卖方市场，也导致个别楼盘出现违规销售的现象。
百万人口就近搬迁
随着城镇化极速推进，当地人戏称中国牡丹之都菏泽又叫“中国拆迁第一市”。事实上，这一戏称并非毫无根据。据了解，过去3年，菏泽累计实施棚户区改造项目309个，完成征收27.4万户、4135万平方米，其中2016年以来全市完成征收25.3万户、3910万平方米，棚改规模连续两年位居全国设区市首位。此外，根据菏泽“2018~2020年”新3年棚改规划，未来3年间还将改造25万套。菏泽市2018年政府工作报告显示，去年全市常住人口城镇化率达到49%，提高1.64个百分点。
“有的区县仅用了10天就动员了1000户居民全部签订棚改协议。”菏泽市住建局相关负责人在接受记者采访时说，这几年在菏泽相当于有100万人口被“就地搬迁”，而菏泽市区的常住人口也不过才70多万人。
据该负责人介绍，菏泽棚改虽然在2010年就已经提出，但真正大规模实施推进却是在2015年以后，此前5年间，棚改数量也仅在2.6万户左右。
据其介绍，2016年年初，山东省住建厅相关领导带领12个处长来菏泽开现场办公会指出，菏泽要积极推进棚改工作，而当时也恰逢国务院出台扶持政策，主要是给予奖补资金，约为2万元/户，其次是减免相关税费，最后则是政策性银行如国开行、农发行等给予长期的低利率贷款。因此才给菏泽棚改有了发展契机。
“菏泽从来没见过这么多钱”
据了解，菏泽市2016年~2017年通过政策性银行贷款授信达到721亿元，截至目前实际到位资金仅200亿元。“即便全部到位，政策性银行的贷款也远远满足不了资金需求。”住建局相关负责人说，因为按照政策规定，贷款前要做地方政府财政承受能力的测算，使用贷款政府需要配比20%的自有资金，银行贷款只能给到80%。经过测算，仅在2017年菏泽市棚改资金总需求为1200亿元（棚改18.2万户），2018年的12.7万户总投资需求为800亿元，前后共计2000亿元资金需求，如果全部使用贷款也就意味着政府要准备400亿元的自有资金，而菏泽市2016年~2017年全年公共预算收入却分别仅有185.04亿元和186.55亿元。
“菏泽从来没见过这么多钱。”住建局该负责人说。
一方面资金缺口大，另一方面棚改和基础设施任务重，怎么办？而菏泽则将更大希望寄于社会资本身上。
该负责人表示，菏泽依托社会资本主要是两种模式：一是前期通过向开发商等资本雄厚的集团公司进行招商引资，一旦看上某个地块，则政府要求企业先垫资给政府，由政府代替其征地拆迁和补偿，而政府将土地平整成为净地后再挂牌出让，出资企业摘牌后缴纳剩余土地出让金再开发建设商品房和回迁房；二是吸引中字头央企以“类PPP”模式（PPP模式即政府和社会资本合作）进行棚改，通过财政担保或城投公司与其合作，资金投入等都由央企负责，政府负责征地拆迁和补偿，但最终政府将每年以支出利息的方式来向其还款。
记者从菏泽市国土局了解到，2016年~2017年间，菏泽市分别出让土地24宗和44宗，出让土地亩数分别为2081亩和6436亩，成交金额分别为34.04亿元和186.12亿元。而2018年截至目前，共计出让25宗地块、4109亩，总成交额为116.67亿元，增势明显。“之所以增长迅猛，主要就是棚改所带动。”国土局相关负责人说。
另据记者了解，在2017年3月的“政府与社会资本合作”高峰论坛暨PPP项目推介会上，菏泽市共推荐了115个项目，计划总投资1213.5亿元，涉及市政工程、城镇开发等17个领域。其中投资规模5亿元以上的项目达68个，占比59%以上，10亿元以上项目41个，占比35.7%。在当日推荐会上就已经签约24个PPP项目，总投资526亿元。而此前菏泽市纳入PPP项目及总投资额均居山东省第一。
住建局每周发购房提示警示违规预售
资金有了，政策有了，被戏称为“天下第一难”的拆迁就能顺利推动？之所以出现“菏泽速度”，在当地官方眼中，主要是依赖于市委市政府的强力推动。
“在市委市政府的重视之下，我们建立了一套制度，即日调度、周通报、月排名、季考核。”上述住建局相关负责人说，所有区县书记、县长、市棚改相关部门、市委书记和市长都共同拉了一个微信群，由市棚改办每天综合各区县实际拆迁户数进行排名通报，每周发简报，每月的综合排名还要在《菏泽日报》第一版刊登，每年对政府领导的社会发展综合考核中，棚改占比分数很大。
记者在多个征地拆迁片区了解到，多数拆迁居民都对棚改报以支持态度。“我们家去年拆迁了300多平方米，但没选择回迁房安置，而是选择了货币补偿300多万元，现在购买了一套商品房，剩下的打算拿来做生意。”一位滴滴师傅满意地对记者说。
但部分拆迁的“夹心层”也对记者表示，棚改最受益的是特别穷或富人阶层、拆迁面积大的人。据了解，部分“夹心层”因为拆迁面积较小，产权调换后多数拥有“一套半”的回迁面积，同时回迁房并非完全按照个人既有房屋面积建造，导致或多或少在新旧之间有所差别，部分人或只能将一套之外的剩余面积折价卖掉，或自己再补差价拿到2套房。“家里有两个儿子结婚或经济状况不好的家庭甚至要为此背上债务。”
此外，由于拆迁短时间内集中爆发，导致市区一时间租房困难，租金也是水涨船高，“现在市区稍微好一点的地段租金已经达到3万多元/套/年，而次一点的也达到了2万多元/套/年。”租金涨是一方面，当地房地产商品房市场也在跟随这波棚改潮流野蛮生长。
记者了解到，由于前几年政府大范围提倡货币补偿安置，多数人选择领取补偿款后到市场上购买商品房，导致菏泽市库存量急剧下降。数据显示，菏泽市从2016年的去化周期为18个月，下降到目前的9个月左右。由于购房者激增，当地商品房市场普遍存在违规预售等情况。
记者在走访中达绿城江南里项目时了解到，项目尚未开盘也并未取得预售证，但购房者现在已经可以交5万元认筹金抵8万元购房款的活动，而别墅部分则可以直接缴纳30%房款认购。此外，绿地理想城的工作人员则向记者表示，现在可以参加缴2万元抵2.5万元的认筹活动。
上述住建局相关负责人就这些问题在回应记者采访时表示，违规预售在全国和菏泽个别项目存在，也是严重的违规现象，目前已经处罚了4家企业。“我们每星期都在菏泽的媒体上发购房提醒，提示购房者在项目未取得预售证的情况下不要交钱。”
值得一提的是，记者在走访中还发现，多数房东对于“老弱病残孕”等有租房需求的弱势群体普遍拒之门外。一位新婚不久的年轻夫妇也向记者证实。
而正是由于类似观念印象，部分拆迁户因为租不到房子开始自己想办法，而办法之一则是在荒地中搭建窝棚或活动板房，私拉电线，自建下水管道，安全隐患不容小觑。
而记者在当地人指引下，来到一处靠近菏泽市拘留所附近的窝棚发现，近百户活动板房随处搭建，挖掘机正在开凿下水管道，砖块、土堆随处可见，衣物晾晒、鸡鸭鹅等家禽被圈养在旁边，气味浓烈，而在10平方米左右的活动板房中多见七八十岁或生病的老人，小孩则在一旁玩耍。住在此处有一年之久的程堤口村的老人告诉记者，现在自己60多岁，和七八十岁的父母住在这里，冬冷夏热，蚊虫肆虐，但是没办法，“因为房东不租给我们。”而据当地人介绍，类似情况可能并非一处。
为此，《中国经营报》记者也就上述问题向菏泽市政府及相关开发商发出采访请求，但截至记者发稿前尚未获得正式回应。
