好不容易突破200亿规模，花样年还在找自己的位置
陈淑贞
迷途知返的花样年（01777.HK）销售规模终于在2017年突破了200亿元。但从3月20日的股价来看，投资者并不满意这个表现，花样年开盘后股价下行，至午间收盘跌幅为3.97%，报价1.45港元。
花样年的转型在业界颇具典型意义。2012年，花样年开启了为期五年（2012-2016年）的第一次业务转型，从重资产的房地产开发商向轻资产转型。
梳理花样年近年财报可知，提出转型的2012年，花样年销售规模为80.14亿元、2013年为101.74亿元、2014年为102.14亿元、2015年112.72亿元、2016年122.06亿元，规模几乎无增长。而被花样年寄予厚望的轻资产业务，发展多年，即使到了2016年，在总营收中的占比也不过23%。
花样年思过是在2017年3月召开的2016年业绩发布会上。董事会主席兼总裁潘军宣布，2017年开始，花样年启动第二次业务转型，重新重视地产开发业务，轻重并举。
从重资产到轻资产再到重资产，花样年兜了个圈，为此战略付出的学费是在黄金时期规模上的失落。
2012至2016年五年，纵有调控穿梭，但房企普遍还是在城镇化推进、三四线城市去库存等系列利好下，实现了规模利润的双丰收，龙头房企规模从千亿突破到三千亿。
可以说，2017年是花样年再转型的元年。3月19日深夜，花样年发布2017年报：实现合同销售金额为201.64亿元，销售面积约为191万平方米。
花样年2017年的销售目标原定为150亿元，实际的签约业绩是目标的134.4%。对内，花样年完成销售目标。但公司更多压力仍来自外部，2017年，行业内已有3家房企的销售规模突破5000亿，千亿规模的房企已超过10家，提出冲千亿的房企将近30家。
而花样年还在地产江湖上寻找自己的位置。根据中国指数研究院数据，2017年全年，百强房企（Top100）的门槛恰好是201亿元。如何保住百强地位并向上奋进，花样年再转型的压力不可谓不大。
值得一提的是，花样年2017年营收收入下滑超过1成至97.83亿元，主要原因是来自物业开发的收入减少，花样年新增结转确认收入的节奏无法跟上销售。
花样年的地区布局是个值得讨论的话题。根据其2017年报，公司销售业绩主要来自武汉、成都、桂林、惠州、南京等14个城市。
同年新开工项目中，只有“深圳家天下”一个位于一线城市，并且此项目还位于深圳城市的边缘；竣工项目则全位于二三线城市，而待建项目也只有“深圳家天下”、“华兴工业项目”、“上海国邦花园“、北京丰台的“亚新科”三个一线城市项目。
截至2017年末，花样年规划土地储备面积约为1561万平方米，而一线城市的土储占比仅有15.69%。
一线城市土地地价太高，2018年花样年在年报中提出开拓六线城市的房地产业务，依托各城市公司资源在周边城市实现业务增量。这一说法与此前潘军在2017年接受第一财经采访时的说法一致，证明此思路仍在公司延续。
2017年花样年毛利下降17.9%至28.98亿元，毛利率从2016年的32.3%下降至2017年的29.6%，跌破30%的红线。若花样年继续实施六线城市房地产业务的策略，带来的很可能是毛利率的再次下滑。
幸好有来自联属、合营公司以及投资物业公允值变动等因素，把花样年年度全面收益总额推高。2017年，花样年公司拥有人应占利润为人民币11.54亿元，同比增长43.3%。
进入2018年，花样年前两个月的销售业绩为30.25亿元，销售面积为30.08万平方米，高于去年同期。
但走高的还有花样年的资金成本。3月2日，花样年宣布发行将于2021年到期的3.5亿美元的优先票据，用于为若干现有债务再融资，该笔票据的利率已高达8.375%。对错失良机的花样年来说，2018年仍将是逆水行舟。
