龙湖冠寓定义未来生活：一场租住革命，告别孤岛化
4万亿租赁风口到来，政策红利仍在加码。
11月21日，住建部会同国土资源部、人民银行召开的座谈会，为未来楼市定了调：楼市调控不喘气，不歇脚。大力发展住房租赁市场，建立租购并举的住房制度，成为继限购、限贷短期调控之后的房地产长效调控政策之一。
长租公寓不再是一个等风者，他们从居住链条的一角，走到市场中心。分食蛋糕者众多，以“独角兽”态势迅速长成的龙湖冠寓，就是其中之一。
日前，龙湖集团副总裁兼冠寓公司CEO韩石，对外勾勒了冠寓的未来。
“长租公寓还是一片蓝海，冠寓要在2020年做到行业TOP3，营收20亿元，今年底，冠寓将布局16个一线及领先二线城市，开业1.5万间房量。”韩石说。
愈来愈多的资本，还在涌向长租公寓这一领域，同质化搏杀已经开始。这场考验耐力的空间马拉松里，盈利尴尬、运营乏力、融资困难等一系列棘手问题都在等寻答案。龙湖和冠寓又将如何证明这条新赛道的种种可能？
一年铺垫，多点开花
第三方研究机构链家研究院在《租赁崛起》报告中，描绘了这片泛着金光的蓝海：预计到2025年，我国住房租赁市场租金总额将接近3万亿元，租赁人口将达2.3亿人。
政策红利正在不断释放，鼓励发展租房的顶层设计已搭建完毕。去年至今，包括12个租赁试点城市在内，全国已有超过50个城市出台房屋租赁政策。
要趁东风。龙湖的嗅觉足够灵敏，早在2016年就开始了紧锣密鼓的铺排。去年年中，龙湖宣布试水创新业务，并推出冠寓品牌。今年年初，冠寓被纳入为龙湖系地产、商业、物业之外的第四主航道。
“未来，每5个人就有1个人成为租房客，龙湖集团经过充分的调研，决定顺势而为”韩石说，龙湖从以售养租逐步过渡到租售并举，要实现“居住＋租住”的业务组合。
一年铺垫，多点开花，这是龙湖的速度。
对于不同城市、不同租住需求的细分市场，冠寓推出针对不同租住习惯、功能特色的“核桃”“松果”“豆豆”三条产品线，今年以标准化及社群特色的“松果”系列为主，2018年将相继推出“核桃”、“豆豆”系列，丰富产品及服务的多样性。
今年3月12日，冠寓成都金楠天街店、冠寓时代天街店正式开业，这是冠寓的首发之作。三天后，冠寓重庆源著店开业，宣布开启全国化布局。
紧接着，西安、南京、厦门、武汉、杭州……冠寓以奔跑姿态在这些城市接连落子。
今年9月2日，冠寓北京酒仙桥店正式开业。这是冠寓落地一线城市的首个作品，对内、对外有着信号意义。
此时，冠寓深圳大芬地铁站店和后瑞壹航城店正在开业倒计时准备中。以长租公寓产品破题，龙湖首次进入深圳市场。这里是全国最年轻最具活力的城市，常驻人口超千万，平均年龄为32.5岁，其中78%的年轻人在租房，市场规模1000亿以上。短短几个月时间，冠寓在深圳以破竹之势获取6店共计4746间房量，成绩喜人。
上海城市战鼓在10月20日擂响。这一天，冠寓宣布，9家上海门店齐开。他们紧跟住上海城市升级步伐，自此之前，上海版租售新政刚刚出炉，在就业密集、产城融合重点区域以及轨道交通站点周边区域将要推出租赁住房用地，构建租售并举的住房体系。
七天后，冠寓正式落地广州，自此完成了在北上广深四大一线城市的布局。今年，是广州龙湖成立的第四年。除了形成了地产项目5盘齐发的态势，他们还成功拓展了6个冠寓项目，近2000间房。其中，先后开业的是番禺钟村店和天河诺亚方舟店。
冠寓并未满足于此。进入快速提速期的冠寓，目前各城市拓店规模非常迅猛。今年年底前，冠寓要完成“布局16城”“开业1.5万间房”等小目标。
租住革命与“去孤岛化”
规模化焦虑从地产延伸到长租公寓，从零开始但又很快喊出“十万间公寓”目标口号的房企并不在少数。
龙湖也在蠢蠢欲动，龙湖将冠寓未来三年的任务指标，也层层分解了下去，“我们希望在三年内形成规模优势，力争进入行业前三，营收规模实现20亿元。”
龙湖冠寓要为这些年轻人带来一场彻头彻尾的租住革命。
龙湖集团副总裁兼冠寓CEO韩石率先提出了CityHub理念，即强调让居住跳脱出单一居住功能，更强调人与自我之间、与人之间、与城市之间的互动与交流。这是年轻人个性的觉醒需求，更是龙湖对未来城市租住模式的一次深度探索和革新。
因此，冠寓的品牌主张落点在“我家我自在”。它的用户画像中包含这样一些关键词：独立生活、20-35岁、高学历、高收入、城市中坚力量。
“让年轻人在都市钢铁森林中，找到自己温暖便捷的家，”韩石他们要做的冠寓，“不是简单的长租公寓，而是商、住、办打通为一体的微生态社区，志在1+1+1>3。”
CityHub是龙湖冠寓的创新产品。将商业、冠寓和一展空间（龙湖联合办公品牌）相融合的小综合体模式，称为CityHub。韩石说，每一栋冠寓都是物联网时代的一个Hub（焦点），目的是“去孤岛化”，平滑进入租住社区平台化的3.0时代。
冠寓北京酒仙桥店，就是CityHub商住办小综合体的代表之作。靠近798艺术区，经常出入在这片的年轻人、创业者成为冠寓酒仙桥店的潜在客群。这就不难理解，为何开业当天出席活动的嘉宾多为唱吧红人、插画师、博主这类年轻时尚人群。
“网红店”冠寓上海乐山路店也是典型的CityHub。一楼做商业、二楼可办公、三楼是公寓，这家店被打造成一个上楼回家、下楼工作、随时逛街的小型综合体。
全景计划与轻重资产之辩
租赁风口到来，多方资本入局。
截至目前，除了冠寓，房企涉足长租公寓的品牌还包括万科的泊寓、远洋的邦舍、金地的草莓社区、石榴的熊猫公寓等。此外，还有链家的自如、我爱我家的相寓等中介代理机构设立的长租公寓产品；传统酒店集团也不甘示弱，代表项目有城家公寓、逗号公寓、窝趣轻社区等；互联网+资本平台设立的长租公寓也在兴起，比如蘑菇公寓、青客公寓、you+公寓、魔方公寓、蛋壳公寓等。
这片长租公寓蓝海早已沸腾。如何决出座位排名，长租公寓大戏在今年进入高潮，各个玩家在品牌输出、产品细分上都有大动作。
“目前，冠寓是从轻资产入手，一般是对有十年以上租约的物业进行改造，或者以股权合作、委托管理等方式获取项目，希望以此快速形成规模，”韩石说，未来会以轻重并举的方式不断发展，逐渐加大重资产冠寓项目比例。
“龙湖有自己的成本控制计算模型，对集采、价格、运营等成本控制得非常严格。”韩石透露，对于长租公寓的拓展，龙湖有一个全景计划，即7天内判断一个项目是否值得获取，获取项目到开业运营的周期控制在五个月左右。
这意味着，从拿到项目、出设计图纸、施工到验收，冠寓每一个环节的计划精确到半日内，以此从成本计算和运营体系上降低成本，提高利润空间。
“谁能把成本控制住，谁一定是未来升级的胜利者”。如何拿到好的项目则是成本控制的第一步。在龙湖集团布局的多个城市中，对应的城市公司是冠寓在大平台下的一个个突击队。韩石说，“资本市场上，龙湖低成本的资金获取也成为开展冠寓的一大优势。”
在成都和重庆先行开业的冠寓来看，试运营的两个月内出租率已经超过95%。韩石表示，从硬件的设计及施工上，龙湖的长租公寓精确到毫米级的尺度；从软件管理上，借助手机移动端实施科技化管理。
借助精细化管理和成本控制优势，韩石表示，龙湖的轻资产冠寓项目，毛利率达到35％。
目前冠寓的动态投资回收期设定为五到六年，对于冠寓品牌来说，目前最重要的事，就是把产品做好，真正的为年轻的租房客群着想，做出令他们可以以邻为友的公寓社区，其他的，自然水到渠成。
(文/刘娟)
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