沪新政“满月”量价齐跌 投资机会在下半年？
◎每经实习记者 庞静涛 王浩也
据网易房产报道，4月29日，位于上海市区某豪宅楼盘迎来开盘盛典，仅仅2小时揽金10亿元。
然而就在4月25日，上海市政府新闻办公室官方微博“上海发布”发布消息称，上海房地产调控新政出台一个月以来，上海房地产市场发生了积极变化，政策效果明显，并且给出了一系列数据：3月25日至4月24日，上海一二手住房成交面积分别为120万平方米和210万平方米，较2月25日至3月24日成交面积分别减少43%和58%；成交均价分别为32406元/平方米和26814元/平方米，较2月25日至3月24日成交均价分别下降4.8%和0.4%。
楼盘成交的火爆和统计数据的量价齐跌，看似矛盾，实则并不冲突。目前，市场买卖双方仅处于博弈阶段，无论是买方还是卖方都在等待市场的进一步调整，双方心理价格让步都不多。
均价下跌只是统计意义
据中原地产的数据显示，单价10万元/平方米的豪宅在新政前30天的均价是120799元/平方米，新政后30天的均价为129225元/平方米；成交面积由2.8万平方米下降到2.7万平方米。从数据来看，新政前后，尽管成交均价有所增长，但成交面积并没有太大变化。对此，优淘城总裁薛建雄告诉《每日经济新闻》记者，这也是受到总体房价上涨影响，“比如说去年单价10万元的房子是非常好的，但是现在单价10万元的房子很普遍，上海中环以内单价几乎都是10万元，所以这个成交面积不会下来。”
从上海发布的数据可以看出，二手房成交面积相比新房的下降幅度更大。上海中原地产市场部分析师卢文曦认为，因为新房成交受到推盘制约，原来相对交易就不多，基本是靠存量，而现在存量比较少，所以释放是非常慢的，“上海已经进入存量房市场，二手房市场交易比新房要活跃，去年开始二手房交易总量是超过新房的。政策出来之后，风向变了导致大家都不敢进楼市了。尽管推盘上去了，但是购买意愿是下来了，所以二手房下降得比较明显。”
薛建雄同样认为，二手房相对不受推盘结构影响，而且二手房数据反映的更真实。
卢文曦告诉《每日经济新闻》记者，二手房跟新房还有一个不一样的地方，是需要房东自己去挂牌的，如果房东觉得市场不好就不会去挂牌，根据他对中原二手房挂牌情况的观察，政策出来后二手房挂牌的萎缩是非常明显的。
而新房成交均价和二手房成交均价的下降幅度相差更大，卢文曦分析，二手房成交均价下降是一个很容易理解的想象，“因为二手房受到房企推盘、供应节奏影响不大。从价格来看，在政策出台前，房东对二手房价格的态度是‘不肯低’，但是政策出台后，风向变了，这时候房东会给1%~2%的谈价空间，所以二手房出现成交均价下滑是很正常的。”
但是，导致新房市场均价下降的因素有很多，原先新房市场的结构是“4+4+2”，即四份是刚需、四份是改善、二份是豪宅，而现在是“5+4+1”，其中五份是刚需的、四份是改善的，一份是豪宅。原先拉动均价的高端改善型需求和豪宅的份额变少了，刚需房变多，成交均价自然就会下来，“原来改善性住房单价四万、五万元都会有的，但现在这段时间三万、四万元的有，但是五万元的很少了。因为首付款比例的变化，导致高端项目跑不动，原来二套是五成的首付，现在是七成的首付。豪宅交易量马上收缩，成交结构因此改变，这导致整个新房成交均价下跌。”
卢文曦认为，一段时间内新房均价的变化和区域也是有关系的，“原先刚需选择的区域大多是嘉定、青浦、松江，但新政以后的这一个月，刚需选择在奉贤、金山的变多了，而这两个区域是一万元出头的价格，这也是影响成交均价下降的一大因素。”
下半年会有楼盘大降价？
搜房网数据就显示，5月上海有新开或加推意向的51个楼盘中，23个项目均价预期超3万元/平方米，更有不少项目均价在5万元/平方米上下，如保集澜湾、虹桥正荣富、华府天地愉园、静安府等。
据了解，一些单价10万元/平方米以上的楼盘，也有计划在近期推进营销。网上房地产信息显示，一期合同成交均价高达101746元/平方米的淮海名邸，计划在一期热销的背景下，于近期推出二期产品。销售均价120000~140000元/平方米的复兴珑御，也准备推出面积200~350平方米的大平层产品。
上海发布的数据也显示，截至4月24日，新建商品住房网上可售面积从新政实施时（3月25日）的816万平方米增加到899万平方米。近两周，一二手住房每日成交面积分别为3万平方米左右和6万平方米左右，日均交易量又恢复到以前年度的平均水平。
仿佛是突然之间，很多楼盘都表示“我要开盘啦！”这么多楼盘集中开盘，薛建雄认为，这是开发商嗅到了“房价接下来有下跌趋势”的表现，“原来开发商推盘都在赶速度，但在这中间他们发现房价还在涨，所以一开始开发商不急着马上卖。但是‘3·25新政’出来了，开发商预计后面房价要跌，所以赶在这时推房。”
易居智库研究总监严跃进认为，从新政后上海新房市场的库存规模看，已经呈现出了库存规模开始上升的态势。这背后和房企积极推盘、市场交易规模相对下滑的态势有关系。考虑到“3.25新政”效益的释放，此类楼盘推出，能够使得购房者可选的房源增加。
不过，薛建雄提醒到，在看到新房买进在增加的同时，还要警惕购买力提前释放的危害，“现在把购买力提前消化掉，下半年购买力就会不足，购买力更慢。”
薛建雄认为，不管是刚性需求还是投资型需求，下半年才是买入的好时机，“政策出来了，当然有理由观望一下，房价起码是涨不了。后面还会有很多楼盘推出来，可以考虑到年底买，看到跌幅超过20%的楼盘就可以入手了。”
无独有偶，卢文曦认为，预计低点可能出现在第四季度。随着成交量持续萎缩，房价面临滞涨，调整也随之而来。经过半年调整，加上年末也是房企“还钱”时期，不排除接9、10月份出货，价格可能也是比较低的时候。因此，对于投资型需求的购房者来说，9、10月恐怕是买入的好时机。
基于“房价会下跌”的判断，薛建雄表示后期政策会逐步放松，主要体现在限购和贷款政策上、再下一步有可能是契税、营业税的调整。
不过，也有业内人士认为，后续市场走势，基本上是量跌价稳的格局，所以从政策表现来看，基本上效果较为明显。后续的政策表现方面，一方面对于预售证的发放将继续收紧，进而调整供应结构。另一方面则需要积极供地，进而增加房企拿地的机会和刺激住房投资。
责任编辑：李坚 SF163
