张昕 发自上海
尽管市场上对于中国房地产市场潜在泡沫的恐惧声音不断，Paterson却对中国房地产充满信心。
在复苏仍旧是世界经济关键词的背景下，中国经济增长稳健，随之而来的便是中国海外购买力的增强。用美国纽约州前州长David Paterson的话来说，中国正在经历经济增长中一个自然阶段。而这个发展阶段和俄罗斯、德国以及巴西的轨迹十分相似，“这些国家的国内财富已经累积到达一定程度，转而开始在海外购买资产”。
相比美国的房地产市场，Paterson认为“经济上中国表现更加出色，不仅对本国的财富管理到位，现在甚至开始管理全世界的财富”。
中国市场 许诺希望
纽约市哈德逊河公园边的42大街上有一处豪华综合体，由世贸中心的缔造者希尔弗斯坦一手打造，该项目现在又迎来了一系列投资。在经历危机漫长的沉寂之后，纽约房地产市场终于活跃起来，纽约城又一次充满活力。
高端房地产市场投资势头良好，危机的阴霾逐渐散去，近几年美国市场开始重拾往日活力。此刻，拉里·希尔弗斯坦在曼哈顿下城区就有几处投资同时进行，河对岸的布鲁克林区，巴克莱中心也即将落成。正如David Paterson所言，纽约高端房地产市场重现昔日风采。“我们确实经历了漫长的严冬，现在投资又活跃起来，大约从2011年开始市场逐渐转暖，投资收益也开始回升”。
谈及美国房地产市场泡沫时，Paterson简单直接又不乏坚定地指出，美国房地产市场最大的问题，在于“人们拥有根本无力支付的住房”。他解释道，“市场上有太多交易实际上并不现实，按揭不断扩大，在不少情况下你完全可以做到零首付购房，刚开始似乎并不存在大问题，可是一旦抵押贷款膨胀你便无力支付余款，但在市场情况低迷的时候出售房产又是不现实的，所以最终难逃全面崩溃”。
一方面是美国房地产市场的泡沫，另一方面却是中国房地产市场急速发展的所谓的“黄金十年”。尽管市场上对于中国房地产市场潜在泡沫的恐惧声音不断，Paterson却对中国房地产充满信心。
Paterson认为中国房地产市场远比美国市场均衡健康。“虽然我并非中国高端房地产市场的专家，但就我所知看来，尽管中国面临着监管问题，但起码没有卷入错误人群。多数参与房地产市场的人群都有财力买单，而美国市场则不是，所以从这个角度来说，中国的房地产市场更加健康”。
“没错中国确实面临着环境问题、社会问题、人口问题等等，国内面临的挑战有很多，但是仅从经济角度出发，我认为中国已经做到最好，”Paterson如是说。
从历史角度考量，Paterson认为美国的历史每十年都会出现一次重大崩盘，“美国政府在2008年经历了房地产泡沫，2000年经历了.com（互联网）泡沫，1991年的经济衰退。然而中国政府却从没遇到这种问题”。基于这点，Paterson认为从经济角度看来，中国政府比美国政府表现得出色多了。
信贷违约 一切的终结
当我们讨论美国房地产泡沫的时候，我们不得不谈到抵押贷款证券（MBS）。一提到“抵押贷款证券”几个字，这位直率的前州长脱口直呼，“它们简直毁了一切！”
Paterson认为除抵押贷款证券之外，最大的问题在于信贷违约。公司间信贷流动极快，但问题是很多人对于自己购买的信贷的真实价值根本缺乏了解。“当时保险公司AIG就是如此，险些倒闭”。
虽然在Paterson口中抵押贷款证券是场灾难，但他认为MBS本身并没有问题，而是缺乏合理监管，并且落入了不当之手。
“你要知道，最大的问题在于银行并未给这些贷款提供必要的支持，而在瑞士巴塞尔两次会议上强调的统统被银行忽视了，巴塞尔会议上协定了资本充足协议，制定了银行监管国际标准，其中强调必须排除信息不对称的情况，”Paterson说道，“但是银行违反了这些精神，联邦存款保险公司仅仅是袖手旁观，其他监管机构也没有采取有力的干预行为”。
时隔六年，坐在地球另一边，Paterson回忆起自己任期中那些灰暗的日子依然历历在目。用他的话来说，危机爆发后仅仅两周他就上任了州长，“我告诉你，那可真是段难熬的日子！”
尽管Paterson玩笑自己都不清楚是怎么熬过那场危机的，实际上他带领纽约州率先采取行动，随后他的政策也被美国其他州纷纷效仿，逐渐影响全美市场。在纽约州，他动用立法的力量，对房地产买卖中的欺诈违约行为进行刑事处罚。在个人对公的案件中，他主张房地产公司出资给购房者或者持房者提供咨询服务，确保民众利益。
在当时，纽约是第一个推行此举的州，随后有17个州也开始效仿。“当然，其他还没行动的州显然正在考虑我的方案，”Paterson笑道。
“抵押贷款证券的概念本身其实很好，但实际情况是，如我们所做的许多事情一样，我们过头了”。
当被问及中国在抵押贷款证券的践行中应当注意些什么，Paterson说道，“我认为中国市场完全可以给我些中肯的建议！”他认为信贷一旦运用不当对于全世界来说将会成为一场灾难。“短期来说信贷很好，一旦你过度依赖信贷，它就变质了”。
“在美国，我们有十亿美元的信用卡违约，十二亿美元的学生贷款违约，还有九亿美元的汽车贷款违约。所以说整个国家依然生活在2008年危机的余波里，50个州里有48个州都存在负债问题”。
“所以对于中国，这个在世界舞台越发活跃的新兴市场国家，如果我一定要给出什么建议的话，我想说不要向其他国家一样把自己逼进死路，”Paterson无不严肃地说。
政府债务 如履薄冰
谈到房地产开发，Paterson十分激动并回忆起2013年11月底造访中国的经历。届时他去了山东青岛，到现在他仍旧十分清晰地记得一个周六的早晨，他去了一个环境极好的购物中心，让他惊讶的是，偌大的商场竟然空空荡荡，“我永远都不会忘记当时的场景”。
当时他意识到中国的房地产市场存在过度开发的情况。“中国政府在基础建设上进行了大量的投资和再投资，这一点我认为非常难能可贵，奥巴马总统上任时我们曾对他的刺激计划充满憧憬，然而他却令我们大失所望。基础建设是能够造福民众的工程，过度开发和过度投资问题是否存在？我认为一定程度上是的”。
他指出中国的情况和美国的恰恰相反，定价过高是Paterson反复提到的一个词，“中国的情况是消费者想购房但是支付不起，这自然会有损经济，但不会产生美国市场那样的恶性影响”。
“危机发生后美国政府出手救了华尔街，但没救缅因街，也就是说仅仅扶持了大型金融机构，却对中小企业冷眼旁观。即便现在的低利率环境也是对华尔街更加有利，低利率促进投资，但对于中小企业，对于普通民众来说，影响非常有限”。
在反思美国经济曾经的陷落的同时，Paterson对于未来依然忧心忡忡，“我们已经习惯于低利率，一旦利率上升，经济会再次动荡，消费和投资会受到一定程度的抑制，市场将再度经受考验”。
当然，美国政府不是唯一负债累累的例子。中国地方政府融资平台有超过10,000家，来自这些融资平台的贷款超过十万亿人民币。对于这些巨额债务，Paterson评论道，“首先债务的扩张非常迅速，其次融资平台已经蔓延到县级单位，不像从前那样在省级单位有更好的监管。现在地方政府融资平台中有30%的贷款都来自于省级一下的平台，而对于这些贷款，违约率是一个不可忽视的风险”。
那么中国应该如何面对曾经困扰美国的政府债务？Paterson停顿良久，最后面色严峻地说道，“避免借贷过度，其他国家曾经这样陷入困境，中国也应提高警惕”。
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