周丽
“商改住”虽然早已被北京五部门下令禁止，但北京市场上的“商改住”项目仍大行其道。
日前，《中国经营报》记者在走访调查中发现，位于北京市门头沟的鸿坤·七星长安项目，当初以商业立项，现主推50年产权的小户型平层产品，销售人员告诉记者，每户设有独立厨卫，采用民用水价格，未来或开通天然气。
对此，专家指出，如此“商改住”涉嫌违规，存在产权、政策、法律及亏损等多重风险。
关于该项目涉嫌“商改住”违规的问题，记者多次致电并致函鸿坤集团，截至发稿，未获得回复。
涉嫌违规私设独立厨卫、民水
目前在售的鸿坤·七星长安项目，位于门头沟葡萄嘴环岛北50米处，项目一期B栋楼在售，主推不限购精装修50年产权的平层产品。户型面积分别为47、46、53、56和78平方米，层高2.95米，地上共20层，均价29000元/平方米。项目已经封顶，目前处于外立面装修阶段。
销售人员向记者介绍，每个户型都设有独立厨卫，采用民用水价格，市政取暖。专家直言，此举明显改变了“商业用地”的用途，涉嫌“商改住”违规。
事实上，早在2011年5月16日，北京市住建委等五部门联合出台的《通知》中就严禁“商改住”等违规行为。《通知》中写道，“自2011年6月1日起，开发企业要严格按照土地出让、立项核准、规划许可等相关部门批准文件组织商业、办公类项目开发建设，落实项目规划用途。”规定指出，商业、办公类项目将不得每户单独设卫生间;若开发商自己打隔断，分成多个房屋当作住宅出售，将不能办理房产证。
此外，记者注意到该项目销售员宣传说辞前后不一。
在2014年12月份，项目售楼处销售人员带领记者到样板间参观时，记者明确看到样板间中设有天然气炉灶，彼时的销售人员也非常确定地告诉记者“开通天然气”。
但是到2015年2月初，记者再次询问销售人员时，说辞就发生了改变。“天然气不一定开通，现在还不能确定，应该会有，但不能明确说有没有。公司还在跟区政府申请，这个是需要公关的。”销售人员遮遮掩掩地说道。
在记者追问后，销售人员含糊地说“北京这边有规定，所以要等”，记者质问之前已经按照有天然气的标准购买的业主该怎么办时，该销售人员表示最终确定的时候会通知业主。
业内人士指出，出现如此变化可能是在检查和验收的时候出现了问题，或者是其他类似项目遇到此类问题，所以谨慎地改变宣传口径。
有法律人士告诉记者，《中华人民共和国土地管理法》规定，建设用地经依法批准后，用地单位就不得擅自改变原批准的土地用途，擅自改变就是一种违法行为。不按预售证上规定的房屋用途进行销售也是一种违规行为。按照国家设计规范，商业楼是不通天然气的，也不会设计厨房，除了卫生间，也不会安装排烟道和上下水。开发商做有厨有厕甚至通天然气的设计，显然是当住宅卖。
值得一提的是，这个楼盘此前的名字是“鸿坤·西山云景”，在很多宣传页面上也可以看到在“鸿坤·七星长安”之后还附有“鸿坤·西山云景”的字样。对于为何更名，销售人员表示开发商有自己的考虑。
上海易居房地产研究院研究员严跃进则告诉记者，楼盘更换名字，本质上是出于营销的目的。由于目前房地产监管层面并没有对楼盘命名采取严格的监管，所以很多楼盘可以通过更换名字的做法，将部分楼盘重新进行命名，这会使得购房者有一种“该房企新楼盘又推出了”的印象。这会使得楼盘销售方面更有利。
存多重潜在风险
一方面是北京五部门的联合禁令，另一方面确是此类产品的令行不止。那么“商改住”项目的开发商又是如何瞒天过海做到让产品成功入市的呢？
业内人士向记者透露，“商改住”看似玄机不少，但操作起来并不难。
开发商先是按照办公或是商业项目建楼，建成验收后再改室内规划，改成普通住宅类型，完成从“商”到“住”的蜕变。为了应对“商业、办公类项目不能每户单独设卫生间”这条专门扼杀“商改住”的法令，在更改屋内规划的时候，开发商会和业主签订专门的装修合同，可直接获得住宅装修方案，“厨房、卫生间就都有了”。通过开发商赠送的“精装修”，商业项目便披上了“住宅”外衣。同时也将擅自更改规划所承担的风险成功转嫁给了购房者。有的“商改住”项目还能通过各种关系，使业主享受民用水、民用电的价格，本事更大的开发商还能将煤气或天然气通进每户。
对此，受访专家们表示，此类“商改住”产品潜存多重风险，购房者一定要慎重，三思而行。
购买此类“商改住”产品首先面临着房屋产权风险，房地产律师徐斌表示，目前这种“商改住”项目已经明确涉嫌违规。若开发商自己打隔断，分成多个房屋当做住宅出售，还擅自设置独立卫生间，将不能办理房产证。
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为，最大的风险是政策和法律风险。若被政府视为违法，开发商将面临被撤销、处罚或整改，购房者也将因此面临无法确定的政策和法律风险。
而商业项目的税费等也比普通住宅高很多。商业用地按商业地产征收税费，如契税普通住宅为房价的1.5%，商用物业则为房价的3%。“商改住”项目在转让时，要按5%全额征收营业税，全额20%的个人所得税，以及增值部分的30%至60%的土地增值税。而普通住宅随着持有年限的增加，则适用相应的低税率甚至免征优惠政策。业内人士表示，未来商业房还存在可能缴纳更高房产税的风险。
谢逸枫提醒业主，“商改住”购买需高度谨慎。即使拿到房产证，也同样面临着政策、法律以及亏损方面的问题。“若被政府查为非法建筑，则面临强制拆迁、更改或买卖合同视为无效等风险。”
记者就“商改住”相关问题致函北京市住建委，截至发稿，未获回复。
对于鸿坤地产上述项目涉嫌违规事宜的后续进展，本报记者将持续跟踪和关注。
责任编辑：李欢欢 SF108
